Portal

Cuando se compra una vivienda, no solo hay que fijarse en el precio del inmueble sino que hay que calcular muy bien cuáles son los gastos, incluyendo los impuestos y los gastos derivados de la hipoteca, si necesitamos solicitarla, para no llevarnos sorpresas de última hora.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son todos los gastos y todos los impuestos que tienes que tener en cuenta cuando compres una vivienda.

Hay que tus gastos que se comparten independientemente del tipo de vivienda que vayamos a comprar entre los que se incluyen:

• Los gastos para la escrituración pública en la Notaría o aranceles notariales, que están regulados por el Estado y que se sitúan entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
• Los gastos para la inscripción de escrituración en el Registro de la Propiedad, con unos aranceles también regulados por el Estado y que se sitúan entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda.

Si contratamos una gestoría para tramitar la documentación y la liquidación de los impuestos, el coste aproximado es de unos 300€.

Los impuestos que se pagan por comprar una vivienda, sí dependen del tipo de inmueble que se vaya a adquirir, por lo que:

• Si compramos una vivienda nueva: tenemos que pagar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El IVA es el mismo para todo el territorio nacional y asciende a un 10% para las viviendas de carácter general y a un 4% si es una vivienda de protección oficial. El IAJD depende de cada comunidad autónoma, y en el caso de Cataluña, asciende a un 1,5%.
• Si compramos vivienda de segunda mano: en este caso se abona el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también depende de cada comunidad autónoma, y que en el caso de Cataluña, corresponde a un 10%.

Para aquellos compradores que quieran solicitar una hipoteca, además de estos gastos tendrán que contar con los gastos de tasación del inmueble, que suelen rondar unos 300€ de media y dependiendo del banco, hay que pagar los gastos de constitución de la hipoteca.

Uno de los documentos más importantes que necesitamos a la hora de vender o alquilar un inmueble es el certificado energético, que es un documento obligatorio desde el año 2013.

El pasado mes de junio, el Gobierno aprobó un nuevo Real Decreto para el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que derogaba al Decreto anterior y que traía consigo algunos cambios.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son estos cambios que trae el nuevo Real Decreto 390/2021 con respecto al certificado energético.

Se amplía la obligación de la certificación obligatoria

Si hasta ahora el certificado energético era solo obligatorio para viviendas en general y locales, ahora será obligatorio para todas aquellas construcciones con una superficie útil total superior a 500 m² destinadas a diferentes usos como: sanitario, comercial, administrativo, residencial público, cultural  docente, recreativo, hostelero o deportivo.

Asimismo, todos los edificios ocupados por una administración pública que tengan una superficie útil total superior a 250 m² y todos los inmuebles que tengan que pasar obligatoriamente la certificación de la Inspección Técnica de Edificios, tendrán que disponer del certificado-

Además, es muy importante tener en cuenta que cualquier persona física o jurídica (intermediarios incluyendo agencias inmobiliarias) que realicen cualquier tipo de publicidad sobre la venta o alquiler de cualquier edificio o parte del mismo, tendrá obligación de obtener la calificación energética del inmueble.

Obligatoriedad de visita presencial

A partir de ahora, el técnico cualificado que realice la inspección para otorgar la certificación energética, tendrá que realizar como mínimo una visita presencial con una antelación máxima de tres meses y además, deberá anotar la fecha en el documento.

Validez del certificado energético

La validez del certificado no cambia y sigue siendo de 10 años, excepto para aquellos inmuebles cuya calificación energética sea G, que solo tendrá una validez máxima de 5 años.

Todos estos cambios están enfocados a conseguir los objetivos de la Unión Europea de descarbonización a 2050.

Aunque en muchas ocasiones podamos pensar que comprar una vivienda es más complicado por todas las dudas que pueden surgir a la hora de tomar una decisión, lo cierto es que la venta de un inmueble también tiene cierta complejidad, desde nuestra experiencia como agentes inmobiliarios en  Finques Vallbona, vamos a explicar cuáles son las preguntas principales que debes hacerte antes de vender tu vivienda.

1. ¿Cuánto vale mi vivienda?

Hoy en día existen muchas herramientas en internet para poder tener un valor estimado del precio de nuestra vivienda, sin embargo, es muy importante realizarlo con un agente inmobiliario profesional que pueda darnos unos datos más precisos, en función de su experiencia y de su conocimiento del mercado.

2. ¿Cómo puedo mejorar el precio de mi vivienda?

Si una vez analizado el precio adecuado del inmueble crees que necesitas algo más de rentabilidad, es recomendable plantearse cuáles son los factores que influyen en el valor de un inmueble para mejorar el precio.

3. ¿Es necesario preparar el inmueble para venderlo?

Si lo que pretendemos es obtener un mejor precio por una vivienda y además vender en un menor espacio de tiempo, cualquier agente inmobiliario nos recomendará que realicemos estos cambios y mejoras para poder aumentar el valor del inmueble.

4. ¿Cuánto tiempo se tarda en vender una vivienda?

A la hora de vender un inmueble influyen muchos aspectos, como por ejemplo: la tipología del inmueble y todas sus características físicas, la ubicación y la oferta y la demanda existente, entre otros.

5. ¿Cuáles son los gastos que tendré que asumir como vendedor?

Es muy importante informarse sobre cuáles son los gastos que tenemos que asumir (incluyendo los impuestos) al vender un inmueble para conocer cuál será la rentabilidad completa en el momento de la venta.

6. ¿Cuál es la documentación que necesitaré para vender un inmueble?

Como decimos, el proceso de venta de un inmueble también tiene ciertas complicaciones y una de ellas, es obtener toda la documentación y tramitar todo lo necesario para poder realizar la compraventa.

7. ¿Es recomendable acudir a una agencia inmobiliaria para vender mi vivienda?

Para que nos puedan ayudar con todas estas cuestiones y cualquier otra que pueda surgir durante el proceso de venta, es bastante recomendable contratar una agencia inmobiliaria, ya que con su formación y experiencia conseguiremos una venta más rápida y venderemos a un precio mucho mejor.

Una vez que un propietario se ha decidido a alquilar un inmueble, puede surgir la duda de si es mejor alquilarlo por fines de semana o temporadas o plantearse la idea de realizar un alquiler de larga duración. Aunque cualquiera de las dos opciones tienen sus propias ventajas e inconvenientes, lo cierto es que el alquiler de larga duración es bastante positivo, tanto para el propietario como para el inquilino.

En Finques Vallbona te explicamos cuáles son todas las ventajas que te ofrece en alquiler de larga duración.

Tener el pago de la renta asegurado

Una vez realizada la elección del inquilino y conociendo su capacidad de pago y su solvencia, el alquiler de larga duración permite saber que se va a cobrar la mensualidad de la renta durante todo el tiempo que dure el contrato de alquiler, por lo que podrás disponer de ingresos regulares durante todo ese tiempo.

Se compartirán las labores de mantenimiento de la vivienda

Normalmente los inquilinos que viven en una vivienda de alquiler de manera habitual, cuidan bastante el inmueble, además de que se encargarán de pagar ciertos gastos, como por ejemplo: la factura de la luz, del agua o de Internet.

Se evitan problemas con los vecinos

Alquilar un piso a diferentes personas por diferentes temporadas suele generar mal ambiente en la comunidad de vecinos, por el contrario, un inquilino bien escogido y que viva en el inmueble de manera habitual formará parte de la comunidad y se evitan muchos problemas.

Aumento de la rentabilidad

Aunque existe la creencia de que el alquiler turístico o por temporadas cortas da más beneficio, para empezar un alquiler a medio o largo plazo está exento de la tasa turística. Asimismo, cuando se declaran los ingresos, se pueden imputar los gastos de las reparaciones en la declaración de la renta.

Cada vez hay más personas que se deciden a instalar placas solares en su vivienda para conseguir mejorar la eficiencia energética de su hogar y contribuir a la mejora del medio ambiente.

Pero como todo, el hecho de instalar placas solares en una vivienda tiene sus pros y sus contras. En Finques Vallbona te contamos cuáles son los beneficios e inconvenientes que puedes encontrar si te decides por esta energía alternativa.

Placas solares: beneficios y ventajas

Dentro de los principales beneficios y ventajas que podemos obtener si instalamos placas solares, se encuentran:

• La energía solar es renovable y abundante, además de que hay disponibilidad en todo el mundo.
• Se trata de una energía limpia que no causa contaminación ni tampoco emite ningún ruido asociado.
• La energía solar reduce el gasto en electricidad, y además es compatible con otras clases de energía.
• Se trata de un sistema que tiene un mantenimiento fácil y poco costoso.
• La energía solar sigue avanzando en tecnología y cada vez más, se encuentran placas solares más pequeñas que pueden producir hasta el triple de energía que los antiguos.
• Las placas solares se pueden instalar en cualquier tipo de hogar individual o comunitario y además, se pueden instalar sistemas compartidos, a través de jardines solares comunitarios desde donde se puede acceder a la energía solar.

Placas solares: inconvenientes

Pero como hemos dicho la energía solar también incluye algunos inconvenientes a tener en cuenta:

• La inversión inicial es costosa, y hay que tener en cuenta ciertos factores antes de tomar la decisión como la ubicación y la orientación de la vivienda o el nivel de gasto y hábitos de consumo. No obstante, siempre podemos informarnos para solicitar subvenciones, en el caso de que haya.
• Aunque es una energía que siempre está presente, en determinadas circunstancias meteorológicas puede reducir la efectividad.
• Dependiendo del número de placas solares y del consumo de la vivienda, hay un límite de potencia, que en algunos casos obliga a cubrir las necesidades con una energía alternativa.

En definitiva la energía solar es una alternativa si se dan buenas condiciones y con ella, se consigue un autoconsumo sostenible para viviendas individuales y edificios.

La inversión en la compra de una vivienda suele ser una de las más, si no la más importante de nuestra vida y la mayoría de las personas que adquieren un inmueble no cuentan con el dinero suficiente como para pagarlo al contado, por lo que se suele recurrir a algún tipo de financiación, sin embargo, es muy importante elegir una financiación adecuada, sobre todo, teniendo en cuenta que tendremos que pagar la deuda a medio o largo plazo.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son los pasos que tienes que seguir para elegir una financiación adecuada.

Hipotecas cómo funcionan y cómo elegir la mejor

Lo primero que tenemos que reunir son los requisitos necesarios para poder solicitar una hipoteca: solvencia, ingresos netos, tipo de trabajo etc. Esto junto con el tipo de inmueble que vayamos a comprar, determinará cuál es la alternativa de financiación que mejor se adapta a la vivienda que vamos a comprar.

A partir de aquí, es importante conocer conceptos como la TAE (Tasa Anual Equivalente) para comprar los diferentes préstamos, cada uno con sus tipos de intereses, comisiones, plazos, gastos y formas de amortización. Asimismo, hay que conocer cuál es el importe máximo que nos va a prestar la entidad bancaria, que suele ser el 80% del valor de tasación o del valor de compraventa y la duración para pagar el préstamo, así como las condiciones y las cuotas mensuales que vamos a tener que pagar.

Elegir tipo de interés fijo o variable

Esta decisión dependerá de la capacidad de pago y la duración del préstamo hipotecario. Con las hipotecas a tipo fijo pagaremos el mismo interés siempre y tendremos la misma cuota todos los meses. Con las hipotecas a tipo variable tenemos un interés que varía periódicamente y que se revisará cada seis meses o cada año.

Considerar los gastos que supone la hipoteca

Hay que tener en cuenta todos los gastos asociados a la solicitud de una hipoteca, entre los que se incluyen: la tasación y la comisión de apertura, que depende del banco.

Lo más importante es encontrar la opción más adecuada a tus necesidades para que la compra de la vivienda no se convierta en un problema y se puedan asumir las cuotas durante todo el tiempo que dure el préstamo hipotecario.

Hay muchas razones por las que muchas personas se decantan por vivienda en el centro de la ciudad: para poder disfrutar de una mayor oferta de ocio, probablemente porque esté más cercano al lugar de trabajo o para no tener que coger el coche y tener todos los servicios lo más cerca posible. Pero después de todos estos meses de confinamiento, hay muchos que han puesto en valor el hecho de poder disfrutar de una casa con un espacio abierto.

Las casas con jardín ya no son territorio único de familias con niños o personas que quieren disfrutar de mascotas, sino que cada vez más, se tienen en cuenta todas las ventajas y los beneficios que ofrecen este tipo de inmuebles.

Espacios alternativos

Si tienes un buen jardín podrás gestionar el espacio de manera que puedas utilizarlo para diferentes usos: actividades deportivas, un espacio con barbacoa para comer, disfrutar de tu propia piscina, etc.

Vivir en un entorno único y privado

Tener un jardín no solo te da muchísima más privacidad, incluyendo el no tener que aportar dinero para gastos de la comunidad de vecinos, ya que todo el dinero que emplees en arreglar tu vivienda será única y exclusivamente para ti, sino que además, podrás disfrutar de un espacio completamente privado sin tener que convivir con ningún otro inquilino ni compartir espacios comunes.

Menos estrés y actividades al aire libre

Tener un jardín en el que poder salir en cualquier momento del día o de la noche, te permite desconectar y gozar de la tranquilidad de tu propio hogar sin ruidos ni contaminación. Además, aquí podrás realizar infinidad de deportes al aire libre sin tener que salir de tu propio entorno.

En Finques Vallbona contamos en nuestra cartera de propiedades con viviendas que reúnen las mejores condiciones para vivir en una casa independiente con jardín y poder disfrutar de todas estas ventajas.

Existe una fórmula con la que puedes vender tu vivienda para conseguir liquidez y poder disfrutar de una vida más tranquila y más holgada económicamente y poder seguir viviendo en ella durante toda tu vida, es lo que se denomina vivienda en nuda propiedad.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste la nuda propiedad.

Si entendemos el concepto de pleno dominio o de plena propiedad, que se divide en nuda propiedad y usufructo:

• La nuda propiedad no es más que el derecho de una persona sobre algo de lo que es propietario pero que no tiene derecho a su posesión y disfrute.
• Por su parte, el usufructo, es el uso y disfrute de un bien que pertenece a un nudo propietario.

Tener la plena propiedad sobre un bien significa que la misma persona es el nudo propietario y el usufructuario.

¿Qué significa entonces la nuda propiedad?

La nuda propiedad consiste en la venta de una vivienda en la que el propietario vende la nuda propiedad y se queda como usufructuario.

Por lo general, se trata de una fórmula de venta que suele utilizar la gente mayor, de manera que consiguen vender su propiedad obteniendo una cierta liquidez, con la que pueden llevar una vida mucho más cómoda y más holgada, ya que pueden disponer de su dinero de forma inmediata, pero pueden seguir residiendo en su vivienda hasta su fallecimiento.

La transacción de compraventa de este tipo de viviendas se tiene que realizar con una escritura ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Lo más importante a considerar es que se trata de una transacción definitiva y no se podrá recuperar ni por parte de los herederos ni por parte de los propios vendedores.

Por otro lado, los gastos derivados de la nuda propiedad se reparten de la siguiente manera: el vendedor se encargará de pagar las derramas extraordinarias del edificio y el usufructuario pagará los gastos ordinarios del inmueble, tales como: los suministros o la cuota de la comunidad de propietarios.

 

Tanto si nos decidimos a realizar reformas, como si pretendemos vender nuestra vivienda, es muy probable que necesitemos los planos, pero no siempre el propietario cuenta con esta documentación.

En Finques Vallbona te explicamos dónde se pueden conseguir los planos de tu vivienda.

Existen varios modos de conseguir los planos de una vivienda:

Planos en el Catastro

En el catastro se pueden encontrar los diferentes planos de las diferentes parcelas catastrales en formato digital. Lo único que ocurre, es que no son planos demasiado fiables sino que solo sirven como un esquema del perímetro de los inmuebles y para conocer la superficie en metros cuadrados.

Planos en el Ayuntamiento

Dependiendo del Ayuntamiento, suele haber un archivo histórico y en la actualidad uno digital de los edificios más antiguos o más recientes, y para poder obtenerlos hay que rellenar una solicitud.

Planos en el Colegio de Arquitectos

De todos los planos que los arquitectos presentan a visado en el Colegio de Arquitectos, se suele guardar una copia aunque ésta pertenece al arquitecto y por lo tanto, será él quien deba dar la autorización de poder consultar los planos.

Otras alternativas para conseguir un plano

En el caso de que hayas sido autopromotor de tu vivienda, lo más fácil y seguro es pedirle los planos al arquitecto que te haya diseñado el proyecto. Asimismo, si compras un piso en un edificio, en muchas ocasiones, el administrador de fincas o el presidente de la comunidad, pueden disponer de los planos del inmueble.

No obstante, es importante considerar que muchas veces el proyecto original difiere de lo que realmente se termina construyendo o simplemente se realizan nuevas modificaciones y reformas en el inmueble que no se registran, por lo que la alternativa más fiable y más fácil, sería pedirle a un técnico que nos haga un levantamiento del plano de nuestra vivienda.

En el caso de decidirte por pedirle a un técnico que te haga el levantamiento del plano de tu vivienda, tendrás que especificar el fin para el que necesitas ese plano, con el objetivo de que lo realice con el nivel de precisión necesario.

Los espacios exteriores están hoy en día más valorados que nunca, sobre todo, después de haber pasado por una pandemia que nos ha mantenido confinados durante meses, por eso ahora que suben las temperaturas y podemos disfrutar de nuestro jardín en las largas noches de verano, es importante utilizar la luz para poder crear ambientes y disfrutar más de nuestras zonas exteriores.

En Finques Vallbona te damos las claves para iluminar tu jardín y disfrutarlo en las noches de verano.

Para poder crear ambientes y que la iluminación llegue a todos los rincones del jardín, una buena forma puede ser dividir el espacio en diferentes zonas, dependiendo de para que se usen y cuáles sean sus características, ya que no es lo mismo iluminar una zona donde vayamos a comer, donde harán falta luces más intensas, que los espacios para estar o tomar algo, que requieren una luz más acogedora y ambiental.

Los expertos no recomiendan las luces frías para exterior, por el contrario, las luces cálidas son mejores para crear un ambiente más acogedor.

Hay que prestar especial atención a las zonas de paso ,utilizando balizas o focos para marcar los accesos y los senderos y tener en cuenta que en la entrada, habrá que poner una buena iluminación con mucha visibilidad, sobre todo, en la puerta principal. Como recomendación se puede instalar un foco con detector de presencia en este lugar.

Si tenemos elementos destacables en nuestro jardín, como por ejemplo: una fuente o una pérgola o incluso una piscina, podemos utilizar diferentes luces para dar protagonismo a estos lugares.

Para iluminar las plantas lo mejor es emplear luces solares y así no tienes que disponer de una instalación eléctrica en todo el perímetro. Por otro lado, las guirnaldas luminosas son muy decorativas y además, crean atmósferas muy acogedoras en cualquier lugar de tu jardín.