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Cuando nos planteamos cambiar de vivienda, lo más habitual es que intentemos vender la vivienda antigua y utilizar el dinero obtenido para comprar la vivienda nueva.

Sin embargo, existe una fórmula, relativamente desconocida, que permite adquirir una nueva vivienda sin haber tenido que vender la anterior, es lo que se conoce como hipoteca puente.En Finques Vallbona te explicamos cómo puedes cambiar de casa sin vender la antigua con esta hipoteca.

Una hipoteca puente funciona de manera diferente a una hipoteca convencional, ya que la entidad bancaria da ciertas facilidades al cliente una vez que ha comprado la vivienda pero aún no ha vendido la propiedad actual, así funciona este tipo de hipotecas:

• En primer lugar, la contratación de una hipoteca puente nos permite tener un préstamo hipotecario que aúna las dos viviendas, en el que se establece un plazo entre 6 meses y 5 años para vender la vivienda antigua.
• Durante el periodo en el que empezamos a pagar las cuotas de esta hipoteca, normalmente se aplica una carencia de capital, por lo que el cliente solamente estará pagando los intereses mientras no encuentre comprador.
• Por último, una vez que hemos encontrado comprador, el dinero obtenido de la venta servirá para cancelar parte de la deuda de la vivienda antigua y entonces se establecerá una hipoteca convencional para el resto de la financiación del inmueble que compramos en su momento y se pagarán las cuotas habituales.

Para obtener este tipo de hipoteca es imprescindible cumplir con una serie de requisitos, al igual que ocurre con cualquier otro tipo de hipoteca convencional: contar con ahorros suficientes e ingresos altos, tener estabilidad laboral y tener un historial crediticio aceptable, entre otros.

La ventaja principal que ofrece la hipoteca puente es poder cambiar de vivienda, ya que permite poder financiar la compra de una casa nueva sin haber tenido que realizar la venta de la antigua. Lo que permite que podamos tener más tiempo para vender y no perdamos rentabilidad con la operación por las prisas.

Una de las preocupaciones fundamentales a las que se enfrenta cualquier propietario que pone en alquiler su propiedad es encontrar un inquilino adecuado.

En Finques Vallbona te dejamos esta guía para poder conseguir un buen inquilino.

Un buen inquilino se resume en aquel que paga la renta regularmente, que no da problemas en la comunidad de vecinos, que cuida del inmueble como si fuera suyo y que mantiene una relación cordial con el propietario, parece algo sencillo pero para poder encontrar el inquilino adecuado hay que tener en cuenta estos aspectos:

Elegir el tipo de inquilino

Se trata de una decisión muy personal del propietario pero realmente, él es quien decide a quien alquilar su vivienda. Para ello, es fundamental determinar el perfil de inquilino: parejas, familias, estudiantes, etc.

Anunciar la vivienda teniendo en cuenta el inquilino

Una vez tienes claro el objetivo a quién va dirigido el anuncio, es importante que se especifiquen las características del inmueble y se deje claro lo que buscas para que ni los interesados ni tú perdáis el tiempo.

Estudiar la solvencia del inquilino

Para asegurarnos de que el inquilino no tendrá problemas a la hora de pagar las rentas, es importante realizar un estudio de solvencia solicitando la documentación necesaria como por ejemplo, el contrato de trabajo y los ingresos, así como pedir referencias a otros propietarios para asegurarnos de que es una persona solvente y responsable.

Posibilidad de contratar un seguro de impago de alquiler

El seguro de impago de alquileres es un seguro específico para viviendas destinadas a este fin y cuyo objetivo fundamental es cubrir al propietario en caso de impago de la renta. Asimismo, al tratarse de un seguro de hogar, sirve para tener cubiertos algunos aspectos necesarios en cualquier vivienda, incluyendo los desperfectos que pueda causar el inquilino, así como averías y daños a terceros. Otra de las ventajas es que la compañía aseguradora antes de conceder la póliza realiza un estudio de solvencia del inquilino, por lo que es un valor añadido a la hora de decidirnos por esa persona.

Contar con asesoramiento profesional

Si dejamos el alquiler en manos de una agencia inmobiliaria, no solo estaremos ahorrando tiempo en la búsqueda de inquilinos sino que además nos ayudará a establecer el precio adecuado para el alquiler, dependiendo de las características del inmueble, nos facilitará la recopilación de la documentación necesaria para el alquiler y  gestionará las llamadas y las visitas de cualquier interesado.

En ocasiones, hay personas que consideran que pueden realizar una transacción de compraventa por su cuenta y ahorrarse el dinero de la agencia inmobiliaria, sin embargo, la ayuda profesional de un agente inmobiliario consigue que la operación se realice con mayor seguridad y tranquilidad, además de que el pago de estos honorarios incluye una serie de servicios bastante importantes que nos permiten ahorrar tiempo y delegar la venta de nuestro inmueble en manos de un profesional.

En Finques Vallbona te explicamos que se incluyen en los honorarios de una agencia inmobiliaria.

Aunque cada inmobiliaria es diferente, dentro de los honorarios de una agencia inmobiliaria se incluye una oferta de servicios que suele incluir:

Valoración del inmueble

Es un primer paso fundamental que la inmobiliaria haga una valoración de nuestra vivienda para ayudarnos a establecer el precio de venta.

Un plan de marketing personalizado

El segundo paso tras saber el precio es preparar el anuncio, incluyendo fotos, vídeos y planos para posteriormente establecer un plan de marketing personalizado y publicar la oferta en los diferentes portales inmobiliarios y en la web de la agencia.

Filtro de compradores y gestión de visitas

La agencia inmobiliaria también se encargará de verificar y filtrar a todos los compradores interesados para que no perdamos tiempo y también gestionarán las visitas.

Ayuda y facilidad para tramitar los documentos obligatorios

Una operación de compraventa exige una serie de documentos obligatorios, normalmente en el contrato de una agencia inmobiliaria tenemos incluido este servicio para obtener toda la documentación correspondiente en el menor espacio de tiempo.

Ayuda con el contrato y en la firma

Nuestro agente inmobiliario nos ayudará a redactar el contrato de arras en caso de necesitarlo y nos preparará todos los documentos para la venta, además de acompañarnos hasta el momento de la firma para resolver cualquier duda que podamos tener durante el proceso.

El precio que cobra una agencia inmobiliaria por vender un inmueble oscila entre una media del 6% o 7% sobre el precio de venta, aunque teniendo en cuenta todas las gestiones que realiza, siempre supone una ventaja y un valor añadido, ya que conseguiremos la venta en menos tiempo y obteniendo la máxima rentabilidad.

Si tener asegurada una vivienda habitual es bastante importante y necesario, en una vivienda en la que no se vive a diario también resulta conveniente contratar un buen seguro de hogar para evitar aumentar el riesgo de cualquier avería y por lo tanto, el coste de la reparación.

En Finques Vallbona te explicamos por qué es conveniente contratar un seguro de hogar para una segunda vivienda.

La inversión que se realiza en una segunda vivienda para disfrutar de periodos vacacionales y del verano es bastante importante, por eso no conviene arriesgar todo dejando de contratar un seguro para poder protegerla, sobre todo, teniendo en cuenta que las compañías aseguradoras cuentan con seguros específicos para este tipo de inmuebles.

Estas son las principales razones por las que conviene contratar un seguro de hogar para una segunda vivienda:

• Al tratarse de una vivienda que no está habitada durante todo el año hay más probabilidad de tener desperfectos y averías por falta de habitabilidad y por el mismo motivo, son viviendas más susceptibles de riesgo de robos y de actos vandálicos.
• El hecho de no vivir ahí todo el año supone mayor tiempo para detectar averías que pueden agravarse y por lo tanto, disparar el coste de las reparaciones.
• Estar ausentes de esa vivienda también implica la necesidad de la responsabilidad ante terceros.

Independientemente del tipo de vivienda que sea, piso, casa unifamiliar o chalet, existe una gran oferta de seguros de hogar que incluyen desde seguros básicos a productos muy completos con coberturas que atienden cualquier demanda que se adapte al inmueble en concreto.

Lo más recomendable, como siempre, es estudiar las diferentes ofertas en las diferentes compañías teniendo en cuenta, no solo los precios sino las coberturas que ofrecen, para encontrar aquel seguro que se adapte realmente a las necesidades de tu segunda vivienda.

Antes de saber si conviene firmar un contrato de arras para comprar un inmueble, deberíamos definir en qué consiste este tipo de contrato, para luego poder determinar si realmente conviene hacerlo.

En Finques Vallbona te explicamos todo para que decidas si es conveniente firmar un contrato de arras en una operación de compraventa.

Qué es el contrato de arras

El contrato de arras es un contrato privado y no obligatorio entre el comprador de un inmueble y el propietario, mediante el que se garantiza la reserva de la vivienda. De este modo, ninguna de las partes podrá cambiar de opinión antes de firmar ante notario.

En el caso de que alguna de las partes no cumpliera el acuerdo, se llevarían a cabo las estipulaciones establecidas en este contrato, incluyendo penalizaciones económicas.

Aunque se trata de un contrato relativamente sencillo, es recomendable realizarlo con ayuda profesional, por ejemplo, con un agente inmobiliario experto, ya que de esa manera nos garantizamos de que el contrato cumple con la legalidad vigente y quedan establecidas todas las estipulaciones adecuadas para evitar sorpresas.

El contrato de arras se puede realizar de tres maneras: confirmatorias, penales y penitenciales. El contrato de arras penales incluye la cláusula de penalización, en caso de que alguna de las partes cambie de opinión, y se perdería la señal entregada o que haya que devolver el doble de la misma y las arras penitenciales establecen la disolución del contrato mediante el pago de una indemnización.

¿Es conveniente firmar un contrato de arras?

Teniendo en cuenta que en el contrato de arras se establecen todas las condiciones pactadas tanto por el comprador como por el vendedor y que posteriormente este documento servirá para elaborar la escritura pública de compraventa ante notario, aunque se realice de forma libre y no se requiere la presencia de un notario, siempre conviene realizarlo con un profesional experto para formularlo bien y evitar problemas.

Siempre que queramos asegurarnos la compraventa y mientras ambas partes estén convencidas de llevar adelante la operación, el contrato de arras es conveniente puesto que aporta la seguridad de que la transacción se realice tal y como se ha establecido desde un primer momento.

Saber el precio que tiene una vivienda es importante tanto a la hora de comprar como de vender, sin embargo, el término valoración y tasación inmobiliaria, en muchas ocasiones, se prestan a confusión.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste la tasación inmobiliaria y cuál es la diferencia con respecto a la valoración inmobiliaria.

La tasación inmobiliaria tiene unos objetivos muy claros y diferentes finalidades:

• Para poder solicitar financiación en un banco.
• Para repartir los bienes en una herencia o para repartir los bienes en un proceso de separación conyugal.
• En el caso de que la Hacienda Pública encuentre contradicciones con respecto al valor establecido de un inmueble.

Precisamente este tipo de finalidades requieren de un documento legal, por lo que una tasación inmobiliaria se obtiene a través de una metodología compleja y regulada por la ECO/805/2003, mediante empresas homologadas y técnicos habilitados para realizar la tasación.

Por otro lado, encontramos el concepto de valoración inmobiliaria,que carece de carácter legal y que es una manera de estimar el valor de una vivienda en relación al mercado y que puede realizarla un agente inmobiliario. Sin embargo, para realizar una valoración inmobiliaria no es necesario visitar el inmueble ni realizar un estudio exhaustivo de las características del mismo sino que con los datos registrales y catastrales junto con un estudio de mercado, se puede realizar una valoración inmobiliaria de cualquier inmueble.

La diferencia principal entre la tasación inmobiliaria y la valoración inmobiliaria es, por lo tanto, el carácter legal del documento, así como la finalidad para la que necesitamos conocer el precio del inmueble. Si solamente vamos establecer un precio de compra y necesitamos una referencia, bastará con realizar una valoración inmobiliaria, si por el contrario necesitamos presentar esa información en algún organismo específico: banco, Hacienda o abogado, habrá que solicitar una tasación inmobiliaria.

El Consejo de Ministros aprobó el pasado 8 de noviembre de 2021 un nuevo Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o lo que normalmente se conoce como plusvalía municipal y desde ese momento, el contribuyente puede optar a dos formas para calcularlo, según la que mejor le convenga.

En Finques Vallbona te explicamos cómo funciona la nueva plusvalía.

Hasta el momento en el que se aprobó esta nueva normativa, el tributo de la plusvalía se calculaba utilizando un solo método que consistía en aplicar al valor catastral unos coeficientes que sólo se cambiaban dependiendo del número de años transcurridos desde la compra hasta la venta. Sin embargo, el Tribunal Constitucional declaró nulo este impuesto, ya que se considera que con este cálculo no se tiene en cuenta la evolución del mercado inmobiliario actual.

Por eso, en la actualidad existen dos maneras de calcular el impuesto de la plusvalía:

• Un cálculo objetivo: mediante este cálculo se multiplica el valor catastral del inmueble con los nuevos coeficientes, que se aprobarán de forma anual y que estarán contemplados, por ejemplo, en la Ley de los Presupuestos Generales del Estado y que irán evolucionando dependiendo del mercado inmobiliario.
• Un cálculo real: en este caso se realiza un cálculo de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición o traspaso. Si se demuestra que mediante este cálculo la plusvalía real es inferior a la resultante con la fórmula objetiva, el contribuyente puede aplicar este método.

Como novedad adicional, se incluye que las operaciones que no cuenten con una ganancia en el momento de la transmisión no tendrán que pagar el impuesto.

Asimismo, también se incluye un coeficiente para todas las compraventas que se realicen en un plazo inferior a un año, que a partir de ahora, estarán gravadas por este tributo para evitar la especulación inmobiliaria.

A pesar de que financiar una vivienda a través de un préstamo hipotecario supone un compromiso a largo plazo, existe la posibilidad de poder mejorar las condiciones de una hipoteca a través de la subrogación hipotecaria.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste la subrogación hipotecaria y cuándo es mejor hacerla.

La subrogación hipotecaria se utiliza para o bien cambiar de banco o cambiar el titular de una hipoteca.

En el primer caso, se realiza para mejorar las condiciones de financiación, en el segundo caso, se hace cuando el comprador de una vivienda hipotecada se convierte en titular del préstamo del vendedor, algo que en general ocurre en la compra de casas nuevas con las promotoras inmobiliarias.

Subrogar una hipoteca para cambiar de banco

Si lo que queremos es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual la subrogación hipotecaria permite algunos cambios:

• Mejorar el tipo de interés o incluso cambiar el tipo de hipoteca, por ejemplo, cambiar de una hipoteca variable a un tipo fijo.
• Tener la posibilidad de deshacernos de productos vinculados y/o de comisiones.
• Cambiar el plazo de amortización para acortar o ampliar el periodo de devolución del préstamo hipotecario.
• Poder eliminar las cláusulas abusivas que pudieran existir en la hipoteca.

Lo cierto es que realizar una subrogación hipotecaria casi siempre es beneficioso, ya que el objetivo principal consiste en mejorar las condiciones de financiación, no obstante, conviene hacer números y comprobar que el ahorro sale a cuenta y no supera los gastos de la operación, así como tener en cuenta el objetivo del cambio, ya que para abaratar la hipoteca sí se consigue el ahorro, pero en el caso de cambiar el tipo de financiación, será mejor examinar las condiciones de la nueva hipoteca.

Por lo general, la compra de una vivienda suele ser una de las mayores inversiones que realizamos en nuestra vida, por eso, es lógico que vaya surgiendo dudas durante el proceso, además de que es importante responder a ciertas preguntas para tener la seguridad de que elegimos lo más adecuado a nuestros gustos y nuestras circunstancias.

Esto es principalmente lo que hay que preguntar antes de comprar un inmueble.

¿Qué orientación tiene y cuáles son las vistas?

Además de los metros útiles del inmueble y conocer la distribución y el número de habitaciones que tiene, es muy importante saber la orientación, ya que puede afectar a los gastos en climatización. Si vamos a comprar una vivienda con vistas, es importante informarse de si hay algún plan urbanístico que las pueda alterar en un futuro.

¿Cómo es el barrio y los vecinos?

Es recomendable visitar el barrio durante diferentes días y a diferentes horas para comprobar el nivel de seguridad y de tranquilidad del mismo, así como comprobar los servicios y equipamientos en los alrededores. También conviene saber si se trata de un barrio familiar o joven para conocer qué tipo de vecinos podemos encontrarnos.

¿Cuál es el estado de conservación del inmueble?

Resulta importante comprobar si se han realizado reformas en el inmueble y comprobar las instalaciones, tanto de electricidad como de fontanería, así como saber si cuenta con calefacción, aire acondicionado, gas natural o tiene suelo radiante.

¿Cuánto cuesta la vivienda?

Tenemos que conocer qué es lo que se incluye en el precio, además de comprobar cuáles serán los gastos de compraventa y los impuestos que tenemos que asumir al comprar la vivienda para contar con los ahorros necesarios. En este punto, también conviene comprobar si vamos a necesitar financiación y tener en cuenta que la entidad bancaria solamente llega a financiar hasta un 80% del valor de compra o del valor de tasación.

¿Tiene todos los papeles en regla?

Es recomendable comprobar que el vendedor es el propietario del inmueble que va a vender, para ello se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad y comprobar que cuenta con todos los papeles en regla y no hay ningún gasto pendiente.

En Finques Vallbona estamos especializados en la compraventa y alquiler de inmuebles y te ayudaremos a responder todas las preguntas que tengas, asesorándote durante todo el proceso de compra para que puedas tomar la mejor decisión.

Sin duda, el sector inmobiliario es uno de los que mejor aprovecha el avance de las tecnologías para mejorar los procedimientos y ofrecer un servicio completo e integral a sus clientes. Es el caso del tour virtual, que en actualidad y debido a la crisis sufrida por el coronavirus, se ha convertido en una alternativa ideal para reducir la presencialidad en las visitas a los inmuebles pero poder continuar ofreciendo servicios y gestionando compraventas.

En Finques Vallbona te explicamos cómo el tour virtual puede convertirse en un aliado para vender antes y mejor un inmueble.

El tour virtual es una manera de poder visitar un inmueble sin tener que moverte de tu casa.

Esta nueva forma de poder visitar inmuebles se realiza a través de una tecnología que incluye una cámara 360 para realizar las fotos y un software especializado que nos servirá para poder crear el tour.

Las ventajas que ofrece el tour virtual engloban a todos los agentes intervinientes en el proceso de compraventa: comprador, vendedor e incluso agencia inmobiliaria.

En el caso de la agencia inmobiliaria se consigue ahorrar costes y reducir los desplazamientos de los agentes inmobiliarios. Además, el hecho de incluir tour virtual de los diferentes inmuebles de la cartera de propiedades de una agencia inmobiliaria supone un valor añadido para los usuarios.

En el caso del comprador, desde el primer momento se puede hacer una idea bastante real de cómo es la vivienda sin tener que salir de su casa, ya que el tour virtual permite moverse por las fotos y hacer zoom, así como poderse mover por los diferentes planos realizando un paseo completamente interactivo.

En lo que respecta al vendedor, un tour virtual permite tener la vivienda expuesta todos los días y a todas horas, lo que permite llegar a un mayor número de potenciales compradores y reducir el tiempo de venta. Asimismo, se evitan visitas innecesarias, ya que los compradores que realmente estén interesados en un inmueble serán aquellos que decidan realizar una visita física.