Autor: editor

Independientemente de las razones que nos lleven a vender una vivienda y a pesar de que en principio se obtiene una ganancia, la venta implica ciertos gastos que hay que asumir y que debemos tener en cuenta para no llevarnos sorpresas de última hora.

En Finques Vallbona te explicamos cuáles son los impuestos que se pagan al vender una vivienda.

Hay que pagar tres impuestos cuando se vende un inmueble: IRPF, plusvalía municipal y el IBI.

IRPF

Su pago se realiza al año siguiente de la venta y se calcula dependiendo de la ganancia patrimonial obtenida, es decir, restando el valor de transmisión (importe real de la venta menos los gastos y tributos) al valor de adquisición (importe real de compra, más inversiones y mejoras más gastos y tributos menos las amortizaciones). Dependiendo de la ganancia patrimonial hay unos tramos en el IRPF:

• 19% hasta 6.000€
• 21% entre 6.000€ y 50.000€
• 23% entre 50.000€ y 200.000€
• 26% más de 200.000€

No obstante, es importante saber que existen algunas series de excepciones en las que no se paga IRPF aunque se hayan obtenido ganancias como son:

• Reinvertir en vivienda habitual.
• Tener más de 65 años y vender la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia.
• Entregar la casa en dación de pago.

Plusvalía municipal

Desde el pasado 10 de noviembre de 2021 la plusvalía municipal se calcula dependiendo de dos métodos: el real y el objetivo.

• Método real: es el que se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del suelo en el momento de la venta, el coeficiente que determina el Ayuntamiento y el porcentaje que también determina el Ayuntamiento.
• Método objetivo: es el que tiene en cuenta el precio de venta y el precio de compra, el porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo y un porcentaje determinado por el Ayuntamiento.

Se puede elegir uno de estos métodos dependiendo del que más nos convenga.

IBI

Es un impuesto municipal que debe pagar el propietario de un inmueble mientras figure como propietario a día 1 de enero del año fiscal en curso.

Uno de los riesgos principales a los que se expone un propietario que pone su vivienda en alquiler es que el inquilino deje de pagar la renta, por eso las compañías de seguros han creado un producto específico que minimiza los riesgos de los propietarios frente a cualquier inquilino moroso.

En Finques Vallbona te explicamos qué es el seguro de impago de alquiler y por  qué es un valor añadido para rentabilizar tu propiedad.

Un seguro de impago de alquiler te permite rentabilizar el arrendamiento de forma segura, ya que su objetivo principal es asegurar el pago de la renta, sin embargo este seguro va mucho más allá y se convierte en un valor añadido para el propietario por los siguientes motivos:

Ayuda para encontrar el inquilino

Antes de conceder la póliza de seguro de impago de alquiler, la propia empresa aseguradora realiza sus estudios de solvencia para detectar el mejor inquilino posible.

Cobertura frente a impagos

Sin duda, es el objetivo principal de este tipo de seguro y dependiendo de la póliza contratada la compañía reembolsa la renta mensual, tanto consecutivas como alternas, que no hayan sido pagadas por el inquilino eligiendo entre diferentes cuotas dependiendo de lo que se contrate. Igualmente, la compañía podría incluso asumir el pago de suministros que no se hayan abonado.

Asistencia en el hogar

Al tratarse de un seguro de hogar, incluye también diferentes servicios de asistencia en el hogar bastante útiles para una vivienda en alquiler como son cerrajería, fontanería, albañiles, etc.

Asistencia jurídica

Si finalmente el problema con el inquilino persiste y se da paso a un procedimiento judicial, la compañía aseguradora brindará asistencia jurídica mediante un abogado y asumiendo gastos notariales para poder reclamar posibles daños en la vivienda y defender el contrato de alquiler.

Dependiendo de la compañía elegida y del tipo de seguro que queramos contratar tendremos estas y muchas más coberturas para poder alquilar nuestra vivienda de manera segura y protegernos como propietarios.

Si estás pensando en vender un inmueble es importante organizar toda la documentación necesaria, ya que es un paso fundamental para que en el momento en que tengamos un comprador podamos realizar la transacción sin sorpresas de última hora.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son los documentos que hay que preparar para vender un inmueble.

Los documentos necesarios para vender un inmueble son muy variados, algunos tienen que ver con la vivienda o con el edificio y la comunidad y por otro lado, hay que asegurarse de entregar todos los comprobantes de pago para demostrar que no quedan cargas pendientes.

Documentos de la vivienda y el edificio

Por un lado, encontramos los documentos de la vivienda que son:

• Una nota simple que se solicita en el Registro de la Propiedad y con la que comprobaremos la titularidad del inmueble, las características de la vivienda y si tiene alguna carga o pago pendiente.
• El certificado energético que es obligatorio para poder vender o alquilar un inmueble y que hay que solicitar a una empresa especializada, aquí aparece el consumo energético del inmueble.
• La cédula de habitabilidad, que es el documento que certifica que la vivienda cuenta con todos los requisitos para ser habitada.
• La escritura de compraventa, que es el contrato que se firmó cuando compramos la vivienda.

De manera opcional pero recomendable, es importante también incluir los planos de la vivienda, ya que hay muchos compradores que lo solicitan.

Con respecto al edificio es importante obtener:

• El certificado de deuda cero con la comunidad, que se puede pedir al presidente y que certifica que no tenemos ningún pago pendiente de las cuotas.

De manera opcional pero recomendable, podemos hacernos con los estatutos de la comunidad de propietarios, ya que hay compradores que lo solicitan y en caso de que el piso esté en un edificio de más de 15 años, tendremos también que presentar el certificado de la Inspección Técnica de Edificios.

Documentos y comprobantes de pago

Para poder confirmar que la vivienda no tiene ningún pago pendiente habrá que entregar el último recibo del IBI pagado, así como las últimas facturas de los suministros abonadas y un certificado de deuda cero, en el caso de que ya se haya pagado la hipoteca.

 

Una de las figuras que podemos encontrar perteneciente al sector inmobiliario es el llamado gestor de patrimonio inmobiliario.

En Finques Vallbona te explicamos quién es este profesional y cuál es su trabajo.

Un gestor de patrimonio inmobiliario es un profesional que gestiona el patrimonio inmobiliario de particulares, empresas e incluso instituciones, con el objetivo de obtener la máxima rentabilidad.

Esto significa que este experto tiene que conocer a fondo el mercado y sus segmentos, es decir, el mercado residencial y el no residencial y saber de primera mano cómo se mueven los diferentes precios tanto en la venta como en alquiler de los diferentes productos. Además, es importante que conozca modelos y técnicas de optimización y cálculo financiero, ya que una de sus tareas será conocer la evolución de los mercados financieros, en concreto los mercados hipotecarios nacionales y extranjeros.

Dentro de las funciones principales que desempeña un gestor de patrimonio inmobiliario encontramos:

• Labores de asesoramiento para sus clientes sobre el mercado inmobiliario, el mercado financiero y la fiscalidad, para ello, elaborará estudios de mercado inmobiliario de manera personalizada, analizando los mercados financieros y su evolución de manera que se puedan definir las mejores opciones tanto de inversión como de rentabilidad.
• La gestión de los rendimientos que se obtienen a través de los activos inmobiliarios, analizando cuál puede ser la mejor opción optando entre el uso directo de los activos, su venta o el alquiler.
• La gestión del mantenimiento y la mejora del patrimonio, es decir, se encargará de buscar y contratar el personal cualificado para realizar labores de mantenimiento y mejora, además de supervisar todos estos trabajos para que el patrimonio esté en perfectas condiciones con el fin de seguir obteniendo la máxima rentabilidad.

El objetivo principal de un gestor de patrimonio inmobiliario es aconsejar a su clientela, tanto interna como externa, para que elijan la mejor opción de inversión y obtengan los mayores beneficios.

Desde hace unos años, tanto las grandes empresas como los particulares hemos empezado a ser conscientes de la importancia de cuidar el medio ambiente, por eso y porque no queremos estar pendientes de las subidas en los precios de la energía, hay un creciente interés hacia el autoconsumo.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste el autoconsumo y cuáles son sus ventajas.

Un autoconsumo es la capacidad de que cualquier persona o empresa sea capaz de producir electricidad renovable para cubrir su propio consumo, bien a través de paneles solares fotovoltaicos o de cualquier otro sistema de generación renovable y que puede implementarse tanto en viviendas particulares como en locales o comunidades de vecinos.

El objetivo principal del autoconsumo es poder cubrir la energía necesaria con una instalación que permita ahorrar de manera directa en la factura de la electricidad y depender menos de los cambios en los precios de la electricidad, además de reducir las emisiones contaminantes a la atmósfera.

En la actualidad, el sector energético está viviendo un gran proceso de transformación que también está calando en los ciudadanos, por eso cada vez hay una mayor sensibilidad ambiental y una mayor preocupación por el planeta y el futuro, además ser productor de tu propia energía no solo significa ser autosuficiente y no depender de fuentes externas sino tener mucho más control sobre el propio gasto energético y consumir de manera eficiente, además de poder beneficiarnos de estas ventajas.

• El autoconsumo con energías renovables significa depender de una fuente de energía inagotable, no contaminante ni con respecto a los residuos ni a la contaminación acústica.
• Para el usuario se convierte en un sistema flexible que se puede ajustar y adaptar al consumo propio, además de que se trata de sistemas muy seguros que no suponen ningún riesgo y cada vez más económicos, ya que todas estas instalaciones van mejorando con los años y se reducen los costes.
• Aunque una instalación suponga una inversión inicial se puede llegar a conseguir una rentabilidad entre el 5% y el 8%. Además, existe la posibilidad de pedir ayudas a nivel local y estatal.

Del mismo modo en que un hogar necesita de un mantenimiento, los edificios de viviendas también son susceptibles de tener averías o desgaste por el paso del tiempo, una situación a la hay que hacer frente por, regla general, de manera urgente y es entonces cuando la Comunidad de Propietarios tiene que ponerse de acuerdo para afrontar los gastos.

En Finques Vallbona te explicamos cómo se gestionan las derramas en una comunidad de propietarios.

Una derrama no es sino un pago de un gasto determinado que no está previsto en un presupuesto ordinario, sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal no regula cuáles son este tipo de materias ni establece un límite máximo en la cuantía a las que se les destina ese gasto adicional, en general, suelen ser imprevistos, aunque también es cierto que hay muchas comunidades de vecinos que no planifican bien los gastos y esto supone que tarde o temprano tengan que afrontarse mediante una derrama. Lo que sí establece la LPH son las obras que sí son necesarias, como aquellas para la conservación del inmueble o la eliminación de barreras arquitectónicas para las que están obligados todos los propietarios.

Generalmente, en las comunidades de propietarios se establece la cuota mensual ordinaria de una manera muy ajustada, por eso, no suelen contar con recursos suficientes para afrontar cualquier tipo de gasto imprevisto, y la única manera de evitar que se resienta el bolsillo es intentar planificar.

Para poder aprobar una derrama hay que convocar una Junta de Propietarios, cuyo acuerdo depende de cuatro tipos de mayorías: unanimidad, mayoría de 3/5, mayoría simple o acuerdo de 1/3.

El reparto del pago dependerá del coeficiente de participación y una vez decidido, en el caso de que algún vecino se niegue a pagar, se considerará moroso.

Si sobra dinero tras realizar las obras o finalmente no se llevan a cabo, lo más recomendable es dejar el importe en la cuenta de la comunidad para futuros imprevistos, por otro lado, también existe la posibilidad de pedir financiación a través de un préstamo.

Cuando se solicita financiación para la compra de una vivienda, la clasificación general se divide en hipotecas fijas, hipotecas variables e hipotecas mixtas, siendo las dos primeras las más comunes, sin embargo, se trata de una alternativa más que conviene conocer para poder tomar una decisión.

En Finques Vallbona te vamos a explicar en qué consiste una hipoteca mixta y cuándo puede ser conveniente.

Tal y como podemos imaginar por su nombre, una hipoteca mixta es aquella que combina características de la hipoteca fija y de la variable, es decir, tiene un periodo de tiempo en el que se paga una cuota fija y otro periodo en el que se paga una cuota variable dependiendo de un indicador que normalmente es el Euribor.

La hipoteca mixta, por tanto, está compuesta por dos tramos de devolución del préstamo más los intereses: durante el primer tramo funciona como una hipoteca fija con su cuota mensual fija y en el segundo tramo funciona como una hipoteca variable, cuya cuota dependerá de la cotización del Euribor.

Como ocurre con cualquier tipo de hipoteca, la mixta tiene sus ventajas y sus inconvenientes:

Las ventajas principales son que, con respecto a la parte de intereses fijos, la hipoteca mixta suele tener intereses más bajos que la fija, además de que son mucho más flexibles en cuanto a los plazos.

La desventaja principal es que siempre hay que empezar con el tipo de interés fijo y luego cambiar a variable, algo que puede favorecer o perjudicar dependiendo del momento, además de que esta incertidumbre de cuánto vamos a pagar en unos años también puede ser un problema.

Entonces, ¿cuándo conviene realmente una hipoteca mixta? Pues la clave, igual que con el resto de hipotecas, es estudiar nuestras características para ver si realmente nos conviene, eso sí hay un perfil de solicitante que sí puede beneficiarse de este tipo de hipoteca y son aquellas personas que tengan una buena capacidad de ahorro y que puedan plantearse devolver parte de la hipoteca con esos ahorros y de ese modo poder reducir el plazo de devolución pagando menos intereses.

 

 

En grandes ciudades, donde el acceso a la vivienda es complicado debido a los precios, hay muchas personas que optan por convertir un local comercial en vivienda, ya que puede ser hasta un 50% más barato con respecto a cualquier vivienda en la misma zona.

En Finques Vallbona te explicamos todo lo que hay que saber antes de convertir un local en vivienda.

Lo primero que debemos saber es que no todos los locales se pueden convertir en viviendas, ya que la ley obliga a que el local cumpla con ciertos criterios de habitabilidad, así como tener en cuenta las ordenanzas municipales y el plan urbanístico de la localidad para poder realizar el cambio.

No obstante, esto es lo que hay que tener en cuenta si vamos a convertir un local en vivienda.

Como hemos avanzado anteriormente, para poder hacer un cambio de uso de un local a vivienda hay que consultar la normativa estatal, autonómica y municipal, por eso, es recomendable pedir asesoramiento a un arquitecto y que realice un informe de viabilidad. Una vez hecho, nos podrá ayudar a obtener la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad. Estos son los pasos a seguir:

• Consultar el plan urbanístico municipal y las ordenanzas municipales.
• Este cambio provocará la construcción de una vivienda nueva que tendrá que cumplir el Código Técnico de Edificación, incluyendo unos requisitos básicos de salubridad, accesibilidad, seguridad, aislamiento acústico y térmico, etc.
• Hay que cumplir con la normativa de habitabilidad de la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble.
• Es obligatorio consultar a la comunidad de propietarios y obtener su permiso antes de realizar cualquier obra.
• Una vez que se cumplen todos los requisitos para hacer el cambio a vivienda, hay que buscar un arquitecto para que nos realice el proyecto técnico de habilitación y cambio de uso.
• Con la obra entregada, habrá que solicitar la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad.
• Por último, hay que pagar las tasas asociadas que dependen de la Comunidad Autónoma y la localidad donde esté ubicado el inmueble: tasas por actuaciones urbanísticas, el Impuesto sobre Construcción, Instalaciones y Obras, la tasa de gestión de residuos y de ocupación de vía pública y aquella para la tramitación de la licencia de ocupación.

 

Al solicitar una hipoteca, la entidad financiera hace un estudio de solvencia incluyendo recabar información del solicitante antes de conceder el dinero. Por eso, resulta habitual que un banco consulte la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE)

En Finques Vallbona te contamos cuál es la importancia de la CIRBE a la hora de pedir una hipoteca.

Esta entidad del Banco de España consiste en una base de datos donde podemos obtener información sobre cualquier préstamo, crédito, avales o garantías que cualquier banco u otra entidad de financiación tiene con algún cliente.

Esta información se recaba con el objetivo de supervisar, ya que el Banco de España elabora algunos informes de riesgos de esos titulares que pueden pedir los propios bancos para obtener información sobre la solvencia de los clientes o lo piden los propios titulares para conocer su situación.

La CIRBE recoge información sobre cualquiera de estas operaciones y se actualizan de forma mensual, tal y como se van realizando los pagos.

Por lo tanto, la principal función de esta entidad es ofrecer información detallada sobre cualquier riesgo que pueda entrañar alguna operación financiera. En este caso, gracias a esta información, las entidades bancarias tienen la posibilidad de poder evaluar el riesgo de prestar dinero a un cliente en concreto, ya que esta información le permite saber el nivel de endeudamiento que ya tiene asumido el cliente para valorar si es arriesgado o no concederle un préstamo o un crédito.

En el caso de las hipotecas y desde la Ley Hipotecaria del 2019, los bancos están obligados a consultar la información de un cliente potencial en la CIRBE, lo que le servirá para valorar si la operación es segura o no. Lo que sí conviene conocer es que la CIRBE no sirve exactamente para saber si un cliente puede o no ser moroso, ya que solamente se obtiene el nivel de endeudamiento que ya tiene la persona que solicita el dinero.

Se trata de una información pública para los bancos y entidades de financiación pero confidencial para otras personas físicas o jurídicas, aunque cualquier persona física puede acceder a su propio informe de riesgos de manera gratuita.

Con la llegada del frío es necesario revisar algunos elementos de la vivienda para darle un toque cálido a esta nueva estación.

En Finques Vallbona te dejamos esta guía para preparar tu casa de invierno.

Comprobar las instalaciones

Hay que comprobar que todas las instalaciones funcionan incluyendo la purga de los radiadores y revisar la caldera.

Haz un buen uso de la calefacción

Para evitar sorpresas con las facturas, lo ideal es mantener la calefacción a una temperatura constante, así como instalar un termostato para controlar el encendido y el apagado.

Aprovecha la luz del sol

De día aprovecha para abrir las cortinas y las persianas y que entre el sol para calentar la vivienda, por la noche haz todo lo contrario, cierra todo y echa las cortinas para mantener el calor. La ventilación es preferible hacerla a primera hora de la mañana y con 10 minutos basta para que no se desperdicie la energía acumulada.

Revisar puertas y ventanas

Es imprescindible revisar todas las puertas y ventanas y arreglar cualquier desperfecto o grieta por las que pueda escaparse el calor o entrar el frío, ya que un mal aislamiento provoca una pérdida de entre un 25% y un 30% de la calefacción.

En este sentido, también es importante comprobar que no haya ninguna persiana estropeada, ya que sirven para que no se filtre el frío del exterior a través de los cristales.

Sacar los textiles

Es el momento del cambio de armario también para los textiles de tu hogar, saca el edredón y las alfombras y haz una limpieza de todo en casa o en la tintorería para abrigar tu vivienda antes de que lleguen los días más fríos.

Viste tus sillones y tus sofás con mantas, plaids y tejidos más invernales como terciopelos, chenillas, furry, etc.

También es el momento de plantearte instalar la doble cortina para evitar que el calor se escape por la ventana y entre el frío del exterior.