Después de más de dos años de negociaciones, en abril se aprobó la nueva Ley de Vivienda que incluye una serie de cambios significativos. En Finques Vallbona describimos cómo afectará a los contratos de alquiler.
Durante 2023, los propietarios solo podrán aumentar el alquiler de sus inquilinos en un máximo del 2% según la nueva ley de vivienda. Los contratos de alquiler con fecha de finalización antes del 30 de junio de 2023 podrán prorrogarse por un período de seis meses.
En 2024, el tope se fijará en el 3% y, a partir de 2025, se creará un nuevo índice inferior a la evolución del IPC para establecer un límite en los aumentos de alquiler por renovación anual.
La nueva regulación también afecta la forma en que se paga el alquiler mensual a los propietarios, además de aumentar el límite de alquiler y cambiar quién es responsable de pagar los costes inmobiliarios y las tarifas asociadas con el alquiler de una propiedad.
¿Cómo pagarás el alquiler?
La entrada en vigor de la Ley de Vivienda impone restricciones a las cuotas mensuales, que hasta ahora se podían realizar como quisiera el arrendador (transferencia, Bizum, cheque, efectivo). Excepto en circunstancias limitadas, como cuando una de las partes no tiene acceso a una cuenta bancaria u otra forma de pago electrónico.
Según fuentes de la Agencia de Negociación de Alquileres, el objetivo a largo plazo de la ley es establecer un límite en las áreas tensionadas, y ya se han comenzado a dar pasos en esa dirección.
De esta forma, las comunidades autónomas podrán identificar las áreas de los mercados de sus regiones que están tensionadas y fijar precios máximos en ellas. Para lograr esto, la ley ya no distingue entre persona física o empresa como propietario, como se hacía en el pasado. Dado que la definición de gran tenedor se ha reducido de diez a cinco propiedades, la única distinción entre los propietarios en el futuro será su número de viviendas.
Un área tensionada debe cumplir con uno de los dos requisitos siguientes: que la carga hipotecaria o de alquiler promedio (más los gastos) supere el 30% del alquiler promedio del área, o que el precio haya aumentado tres puntos por encima del IPC en cinco años, para poder ser considerado tensionado. En esas zonas, los propietarios que cuenten con 5 o más viviendas tendrán la obligación de cobrar un precio de alquiler determinado por el Ministerio de Transporte mediante un índice aún no calculado.
Los pequeños propietarios están obligados a fijar el alquiler de acuerdo con ese mismo índice cuando publican una propiedad en venta por primera vez. El contrato de arrendamiento anterior se debe usar como guía, aunque no está claro si era idéntico o cambiado de alguna manera.
Para fomentar esta posibilidad, se ofrecerán “descuentos a los propietarios de viviendas en zonas tensionadas si bajan el precio”. Pueden obtener una desgravación fiscal de hasta el 90% si reducen el coste en al menos un 5% del acuerdo anterior, y hasta un 70% si ponen una casa en el mercado y la alquilan a un joven de 18 a 35 años o el gobierno para que luego la arriende bajo un régimen social.