Mes: marzo 2023

Comprar una vivienda entre varias personas  es una forma de poder acceder a un inmueble para aquellos que no tienen la capacidad de ser propietarios por sí mismos o para personas que quieren invertir de manera conjunta.

 

En Finques Vallbona te contamos cuáles son las fórmulas para comprar una vivienda entre varias personas.

 

La fórmula más habitual de comprar una vivienda de manera conjunta es en pareja,  suele ser al 50% y se denomina proindiviso, sin embargo estamos hablando de comprar una vivienda entre personas que no tengan una relación sentimental, y estas son las fórmulas más habituales:

 

Hipoteca compartida

Se trata de la fórmula más sencilla en la que varias personas se incluyen como codeudores a partes iguales en una hipoteca. Aquí cada titular tiene una obligación compartida con un porcentaje concreto y tienen que aportar sus garantías de manera individual y el banco reclamará a cada uno también de manera individual.

 

Responsabilidad individual

Es un proindiviso y se utiliza cuando no se compra con una hipoteca en común sino con aportaciones o préstamos personales, por los que cada uno de los propietarios responde de manera individual a la deuda con todos sus bienes presentes y futuros. Para evitar problemas, lo más recomendable es firmar un contrato privado entre todos los compradores donde se especifique que se hará en caso de retraso sin pagos o qué ocurre en caso de que alguna de las partes quiera vender.

 

Sociedad Limitada

Se trata de una empresa o sociedad mercantil que limita la responsabilidad dependiendo del capital que aporta cada socio, por lo que se exime del patrimonio personal de cada uno en caso de problemas. Es una fórmula que protege más a los compradores pero tiene unos costes de mantenimiento de la sociedad.

 

Comunidad de bienes

Es una fórmula intermedia entre la responsabilidad civil y la sociedad limitada y se trata de crear una comunidad con capital perteneciente a los socios que compran y gestionan la explotación de un inmueble. Se puede gestionar por parte de uno de los socios o por una empresa externa y funciona como una especie de comunidad de propietarios.

 

Desde hace un tiempo en Internet se pueden encontrar diferentes comparadores de hipotecas que son muy útiles en el proceso de búsqueda de una vivienda, ya que ayudan a tener una visión más general del mercado hipotecario.

 

En Finques Vallbona te explicamos cuáles son las ventajas de usar un comparador de hipotecas.

 

Con tantos bancos y tanta variedad de hipotecas, es muy complicado saber elegir cuál nos conviene, por eso con la ayuda de herramientas online y gratuitas, como son los comparadores de hipotecas, podremos encontrar cuál es el préstamo hipotecario que mejor se adapta a nuestras necesidades particulares.

 

Estas son las ventajas principales de utilizar un comparador de hipotecas:

 

• Tener una visión general del mercado hipotecario, ya que nos ofrece todas las ofertas disponibles del mercado en ese momento, mostrando productos no solo de un mismo banco sino entre diferentes entidades.

 

• Obtener una información concreta y relevante de cada hipoteca, sabiendo lo que se va a pagar realmente por cada producto concreto.

 

• Recibir información adaptada a nuestro perfil y que se ajuste realmente a nuestras necesidades, ya que al introducir nuestros datos, el comparador tiene en cuenta qué tipo de hipoteca puede resultarnos útil.

 

• Se trata de una transacción completamente segura, ya que solo hay que incluir los datos estrictamente necesarios de cada caso particular y se garantiza la seguridad de sus clientes.

 

• Se puede ahorrar mucho tiempo, ya que de una sola consulta podemos obtener numerosas variables de diferentes entidades sin tener que hacerlo de manera presencial.

 

• Existen comparadores gratuitos, por lo que no tenemos que costear esta gestión y además se puede realizar desde casa y completamente online sin tener que contactar con nadie.

 

• Es una de las maneras de poder tomar la mejor decisión para elegir la hipoteca que mejor nos convenga.

 

 

 

Conocer cuales son los gastos fijos de una vivienda es muy importante para evitar sorpresas de última hora, una vez que nos hayamos convertido en propietarios.

 

En Finques Vallbona te ayudamos a calcular los gastos fijos de una casa.

 

Para evitar imprevistos y vivir de una manera relativamente desahogada es fundamental elaborar un presupuesto con todos los gastos fijos de una vivienda.

 

Cuota de la hipoteca

A excepción de aquellas personas que hayan comprado la vivienda al contado, el principal gasto fijo mensual de una vivienda es el coste de la cuota de la hipoteca, un gasto que además suele ser a largo plazo, rondando los 24 años de media.

 

Cuota de la comunidad de propietarios

Tanto si vives en un piso como en una urbanización, formas parte de una comunidad de propietarios y tienes que pagar una cuota mensual, dependiendo del coeficiente de participación de cada propietario y que sirve para pagar todos los servicios y el mantenimiento de todas las instalaciones de las zonas comunes del edificio o de la urbanización.

 

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se trata de un impuesto municipal anual, cuyo importe depende del valor catastral del inmueble y del porcentaje que se le aplica, que depende del Ayuntamiento.

 

Tasa de basuras

Es otro impuesto municipal con el que se paga la recogida, el tratamiento y la eliminación de residuos.

 

Suministros

Es de los pocos gastos que depende más del consumo personal del propietario que de otros factores pero hay que tener en cuenta y calcular cuál es nuestro consumo de luz, agua y gas mensual.

 

Seguro de hogar

Si tenemos la vivienda hipotecada tendremos que contratar un seguro de hogar y habría que añadirlo a la lista de gastos fijos.

 

Una vez calculados estos gastos, sería conveniente reservar una partida del presupuesto para el mantenimiento de la vivienda y cualquier imprevisto que pueda ocurrir, en concreto, los expertos hablan de reservar un 5% de los ingresos mensuales para este tipo de gastos.

 

 

Aunque en nuestro país el mercado del alquiler suele ser a largo plazo, hoy en día, hay un creciente interés por un alquiler temporal basado en periodos más cortos.

 

En Finques Vallbona explicamos en qué consiste el alquiler temporal y cuáles son sus ventajas e inconvenientes.

 

Durante el año pasado y según un estudio especializado en alquileres temporales en Madrid y Barcelona, el porcentaje de alquiler temporal se incrementó en casi un 200%.

 

La característica principal de este tipo de arrendamiento es que ofrece una mayor flexibilidad a los arrendatarios, sin embargo, los propietarios aunque obtienen una mayor rentabilidad, también ven incrementados los gastos derivados de la alta rotación de inquilinos y la necesidad constante de mantener la vivienda en perfectas condiciones.

 

Un alquiler temporal se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), dentro de la categoría de uso distinto al de vivienda, ya que no satisface una necesidad permanente del arrendatario sino que cubre necesidades de movilidad por motivos laborales o de formación.

 

No obstante, y como cualquier arrendamiento, el alquiler temporal tiene sus ventajas y sus inconvenientes.

 

Alquiler temporal: ventajas

El alquiler temporal tiene tres ventajas principales:

1. Sale rentable pero no se pierde la disponibilidad total de la vivienda.
2. No existe un límite de precios, como ocurre por ejemplo con el tope del 2% para las rentas de los arrendamientos a largo plazo, de este modo el propietario tiene libertad para fijar el precio.
3. Debido a la oferta y la demanda de este tipo de propiedades, los inquilinos suelen pagar hasta un 10% más con respecto al alquiler habitual.

 

Alquiler temporal: inconvenientes

No obstante, hay dos inconvenientes principales en el alquiler temporal:

 

1. Como decíamos anteriormente, la gestión y la dedicación constante a la vivienda, ya que hay una alta rotación de inquilinos y la vivienda tiene que quedar perfecta para cada uno de ellos, por lo que se invierte más tiempo y dinero.
2. El contrato de alquiler temporal tiene una serie de exigencias que tienen que cumplir tanto el propietario como el inquilino e incluye sobre todo, especificar a qué se obedece la temporalidad y por tanto acreditar inicio y fin del contrato y especificar dónde se sitúa la residencia habitual del inquilino, que tiene que ser diferente de la que se alquila.

Cuando se solicita una hipoteca es muy habitual que la entidad bancaria nos ofrezca algunos productos adicionales, entre los que se encuentran el seguro de vida, sin embargo la mayoría desconoce si se trata de algo obligatorio y en ese caso, si es conveniente realizarlo con la entidad bancaria o no.

 

En Finques Vallbona te explicamos si es obligatorio el seguro de vida en una hipoteca.

 

El seguro de vida que se solicita con la hipoteca sirve para cubrir al titular o titulares en caso de fallecimiento, por lo tanto garantiza el pago del préstamo.

Como ocurre con cualquier tipo de seguro, las coberturas dependen del tipo de seguro y de la póliza contratada, por lo que hay seguros de vida que cubren la totalidad de la deuda en caso de defunción y otros que solo cubren una parte, en este caso suelen ser aquellos que cubren parte de la hipoteca correspondiente al capital pero no los intereses.

 

Por eso, siempre conviene revisarlo bien y saber qué es lo que tenemos contratado, así como cuáles son las coberturas de la póliza.

 

Con respecto a lo obligatoriedad del seguro de vida y después de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria del 2019, un banco no puede obligar a la contratación de productos vinculados para conceder una hipoteca, sin embargo en la actualidad, ofrecen este tipo de productos, llamados vinculados, a cambio de una bonificación en el préstamo, que suele estar acompañado de intereses más bajos.

 

Como el seguro de vida no es obligatorio, tampoco existe ningún tiempo específico para tenerlo contratado, lo que sí hay que tener en cuenta es que en los casos en los que se contraten los productos vinculados, las condiciones de la hipoteca se mantienen mientras están vigentes estos productos, por lo tanto conviene calcular cuánto nos sube la hipoteca en caso de dejar estos productos o haber realizado los cálculos antes para saber si nos conviene contratarlos directamente con la hipoteca o por nuestra cuenta.

 

Sin duda, la tecnología ha llegado a todos los ámbitos de nuestra vida y hoy en día encontramos dispositivos que se pueden implementar en cualquier lugar.

 

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste el interiorismo tecnológico.

 

El interiorismo tecnológico consiste en la implementación de tecnología en los espacios de descanso y ocio, es decir integrar todos los dispositivos inteligentes que existen en el mercado dentro de las distintas estancias y espacios de la vivienda.

 

Estos son algunos ejemplos para integrar todos los elementos de la vivienda: mobiliario, texturas, colores y por supuesto, tecnología:

 

La sala de estar, por ejemplo, que se asocia con el momento de confort y de ocio, es ideal para integrar dispositivos como una tablet que permita poder ver series pelis o hacer videollamadas o por ejemplo, incluir elementos de domótica como iluminación o enchufes inteligentes para poder realizar este tipo de actividades disminuyendo el consumo energético.

 

La habitación de los niños puede convertirse en un espacio de juegos conectados, incluyendo auriculares y altavoces para conseguir que la música se convierta en una herramienta que les ayude a desarrollar la memoria y la capacidad de comprensión.

 

En el baño, un espacio de cuidado personal y bienestar también se pueden incluir elementos como auriculares y SmartWatches junto con básculas inteligentes y humidificadores.

 

Hoy en día, los compradores apuestan por viviendas menos compartimentadas, con espacios abiertos e interconectados para mejorar la convivencia y por eso, la integración de todos estos elementos que mejore nuestro bienestar, no solo ayudará a facilitarnos la vida sino que se convertirá en una manera de fortalecer lazos familiares, al mismo tiempo que sirve para mejorar la seguridad y el confort en el hogar.

 

El interiorismo tecnológico es una nueva tendencia que se convertirá en algo habitual en muy poco tiempo.

 

Conocer el valor de una propiedad es importante tanto para el comprador como para el vendedor, sin embargo siempre surgen dudas, ya que es un gasto más en una operación de compraventa y tiene que quedar claro a quién corresponde ese coste.

 

En Finques Vallbona te explicamos cuánto vale tasar una vivienda y a quién corresponde el pago.

 

En realidad, no existe una tarifa oficial que regule los precios de tasación de una vivienda, lo que implica que cada empresa tasadora establece libremente su precio. Aun así, el precio está condicionado por el tipo de tasación solicitada, ya que existen diferentes supuestos para los que es necesario tasar un inmueble: para solicitar una hipoteca, para conocer el precio de venta de una vivienda, para dividir bienes inmuebles en caso de divorcio o herencia, por expropiaciones o embargos o por impuestos.

 

En Internet se pueden encontrar numerosas posibilidades de realizar tasaciones online que suelen ser gratuitas y que pueden servir de referencia para establecer el precio de un inmueble, sin embargo, para otras necesidades es obligatorio realizar una tasación presencial, como por ejemplo, para solicitar una hipoteca y en este caso, los precios varían de una empresa a otra.

 

Hay varios factores que influyen en el precio de una tasación:

• Los honorarios propios del tasador, que los establece cada empresa o cada profesional.
• El tipo de vivienda y su ubicación.
• Si el tasador necesita recopilar diferentes documentos para realizar la tasación, como por ejemplo: la nota simple, los planos del inmueble o la escritura, entre otros.
• El método de empleo que se utilice en la tasación de los cuatro que existen, siendo el de comparación el más sencillo y económico, mientras el residual, el de coste o el de capitalización, suelen ser más complejos y caros.

 

Para tener una idea aproximada, la tasación de un piso de 50m² oscila entre los 240 y los 300 euros. Mientras que la de un piso de 120m² ya superaría los 470 euros.

 

En cuanto a quién le corresponde pagar la tasación, según la Ley Hipotecaria de 2019, es el comprador el que está obligado a pagarla en caso de solicitar una hipoteca.

 

En el sector inmobiliario se manejan algunos conceptos legales que son importantes conocer para no llevarnos sorpresas cuando tengamos que analizar algún tipo de propiedad en la que podamos estar interesados.

 

En Finques Vallbona te explicamos cuál es la diferencia entre nuda propiedad y pleno dominio.

 

El artículo 348 del Código Civil regula el significado de pleno dominio de una vivienda que engloba dos conceptos: la nuda propiedad y el usufructo, siendo la primera el derecho de una persona sobre un bien inmueble del que es propietario pero sin derecho a su uso y disfrute, mientras que el usufructo es el uso y disfrute de una vivienda.

 

Una vez sabemos esto, la diferencia entre pleno dominio y nuda propiedad son importantes a la hora de considerar las obligaciones, los gastos o la compraventa de un inmueble.

 

Un nudo propietario por tanto tiene las siguientes obligaciones:

• Encargarse de las reparaciones extraordinarias de la vivienda.
• Respetar el derecho del usufructuario.
• Hacerse cargo de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo.
• Pagar la hipoteca de lo usufructuado.
• Abonar los gastos de la comunidad.

 

Con respecto a la compraventa y el alquiler, la diferencia entre ambos conceptos es que mientras lo habitual es comprarse una propiedad en pleno dominio y ser propietario y usufructuario, existen operaciones de compraventa en las que se compra la nuda propiedad y no se posee el pleno dominio.

 

Esto significa que el vendedor consigue un dinero por vender la nuda propiedad y se queda como usufructuario y el comprador adquiere una vivienda más económica sin poderla disfrutar hasta que termine el plazo acordado.

 

Si hablamos de alquiler, el usufructuario tendría la posibilidad de alquilar a un tercero mientras que el nudo propietario no puede realizar esta actividad, ya que no tiene el uso y disfrute de la vivienda.

 

En cuanto a los gastos de la vivienda, las diferencias son que el nudo propietario se hace cargo de los gastos de la Comunidad de Propietarios y de las reparaciones de impuestos de los bienes inmuebles y el usufructuario de los gastos que derivan del uso y disfrute de la vivienda, como los suministros.