Mes: enero 2023

Cuando no encontramos una vivienda que tenga todas las características que se adapten a nuestras necesidades, siempre queda la opción de comprar un terreno y construirnos un hogar a nuestra medida.

En Finques Vallbona te contamos todo lo que hay que saber antes de comprar un terreno para construir una casa.

Al igual que ocurre con la compra de una vivienda, la compra de un terreno no es tarea sencilla, ya que hay que encontrar una parcela adecuada, además de considerar algunos aspectos para que no nos llevemos sorpresas.

Seleccionar el terreno

Es la clave principal y el primer paso antes de realizar la compra, para ello es importante diferenciar entre suelo rústico urbano o urbanizable, ya que el segundo no es edificable ni cuenta con las infraestructuras necesarias mientras que el suelo urbano dispone de las dotaciones básicas.

Asimismo, es importante comprobar el porcentaje de ocupación y la edificabilidad.

Gestiones y trámites

El segundo paso es comprobar mediante una nota simple solicitada al Registro de la Propiedad que el terreno no tenga ninguna carga ni deuda previa, solicitar la certificación catastral descriptiva y gráfica y consultar en el Ayuntamiento la normativa urbanística vigente en el municipio.

Buscar asesoramiento profesional

Lo más recomendable es que un arquitecto examine la parcela y valore las posibilidades reales y que nos dé una primera estimación de los costes de edificación necesarios para solicitar la hipoteca, en caso de necesitar financiación. Además del arquitecto también es importante consultar a un abogado para tener asesoramiento durante todas las fases del proceso.

Obtener financiación

Si vamos a necesitar financiación es importante saber que los bancos no conceden hipotecas para terrenos, por lo que probablemente habrá que realizar un préstamo personal o hipotecar otra vivienda, en caso de tenerla. Otra alternativa puede ser una hipoteca de autopromoción para financiar la construcción de la vivienda.

Estos son los cuatro puntos claves para comprar un terreno con garantías, por otro lado, es imprescindible realizar una buena planificación tanto del presupuesto como de los tiempos de ejecución para poder disfrutar de la vivienda en tiempo y forma.

 

En el mundo inmobiliario intervienen diferentes tipos de profesionales y agentes que intentan atender a las necesidades de los compradores y de los vendedores para conseguir transacciones efectivas.

Vender una casa no suele ser una transacción rápida ni sencilla, y según los expertos un plazo medio para poder vender una vivienda suele ser los 8 meses, sin embargo existen algunas empresas especializadas que realizan compraventas de manera rápida, son los IBuyers.

En Finques Vallbona  te explicamos qué es un IBuyer y qué lo diferencia de una agencia inmobiliaria.

Un IBuyer es una empresa especializada que compra directamente la vivienda a buen precio para reformarla y venderla en poco tiempo revalorizando su precio.

Hoy en día, con la posibilidad de realizar transacciones en Internet los IBuyers tienen la capacidad de poder valorar una vivienda y lanzar una oferta de compra en 24 horas. Si el propietario acepta, es una manera de poder vender la vivienda en pocos días en caso de urgencia o necesidad y sin tener que realizar gestiones adicionales, puesto que este tipo de empresas ya se encargan de tramitar toda la documentación y todas las gestiones derivadas del proceso de compraventa.

Aunque en España estas empresas son relativamente recientes, en el mercado americano tienen una larga tradición.

La forma de vender una casa rápido mediante un IBuyer es de forma digital para lo que solamente hay que acceder a la web de la empresa y rellenar un formulario con los datos de la vivienda y en un plazo de 24 horas recibiremos la oferta de compra. Si el vendedor acepta esta oferta, un profesional realiza una visita presencial para comprobar el estado en la situación legal del inmueble y en caso de estar conforme, realiza la compra de la vivienda y se encarga de todas las gestiones.

Las ventajas principales de vender una casa con un Ibuyer son: la rapidez y la comodidad, el ahorro de comisiones y el reparto de los gastos y recibir el pago al contado.

Sin embargo, estas operaciones no están exentas de desventajas, ya que normalmente el precio de la oferta suele ser menor, entre un 8% y un 10% por debajo del mercado, asimismo la vivienda tiene que tener una serie de requisitos y hay que considerar que este tipo de empresas está limitado a pocos mercados, básicamente operan en grandes ciudades.

 

Hay muchas personas que a lo largo de la vida del préstamo hipotecario consiguen ahorrar o reciben una cantidad de dinero que les puede permitir reducir el coste final del préstamo.

Esta operación, que se llama amortización de una hipoteca, se puede realizar de varias maneras pero también es importante conocer sus ventajas y cuál es el mejor momento para hacerlo.

En Finques Vallbona te explicamos cuándo y cómo se debe amortizar una hipoteca.

Las hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés en el que se pagan los intereses durante los primeros años y posteriormente se va amortizando el capital, por lo que cuanto más tiempo dura la hipoteca, mayor es su cuantía, mayores son los intereses a pagar y por lo tanto, tienen un coste final mayor.

Amortizar una hipoteca de forma anticipada supone reducir el importe de la deuda,  lo que abarata los intereses y el importe final.

Es decir, amortizar es devolver al banco el dinero que nos han prestado pero amortizar anticipadamente es una devolución adicional que se puede realizar en cualquier momento, que puede ser total o parcial y que se puede hacer de dos maneras diferentes:

• Una amortización para reducir la cuota, en la que se mantiene el préstamo por el mismo número de años y se pagan más intereses.
• Una amortización para reducir el plazo, en el que se pagan menos mensualidades pero la cuantía sigue siendo la misma, aunque se pagan menos intereses.

Sabiendo esto, decidir cuándo es el mejor momento para amortizar una hipoteca, es durante los primeros años porque es el momento en el que se están pagando más intereses, lo que nos permite ahorrar más.

Asimismo, en el caso de hipotecas variables se puede amortizar cuando los intereses están bajos para evitar futuras subidas del interés.

En definitiva, se trata de decidir entre reducir la letra mensual o reducir el tiempo de pago de las cuotas.

Por desgracia, algunos propietarios se encuentran en la situación de que el inquilino ha dejado de pagar las renta y entonces surge la duda de cómo poder recuperar el inmueble.

Considerando que la ley establece que una falta de pago en la renta ya es motivo para rescindir el contrato de cualquier inmueble, es importante conocer cómo llevar a cabo este proceso para evitar errores que puedan perjudicarnos como propietarios.

En Finques Vallbona te explicamos cómo proceder a un desahucio por impago del inquilino.

Tal y como establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, desde el primer momento en que el inquilino deja de pagar la renta o las facturas de los suministros o gastos derivados del mismo de cualquier inmueble en alquiler, el propietario puede rescindir de pleno derecho el contrato de alquiler y tomar medidas para evitar que esto se dilate en el tiempo y pueda recuperar su vivienda cuanto antes.

Como siempre, la primera opción es intentar solucionar el impago de manera extrajudicial intentando hablar con el inquilino o enviando un burofax para que quede constancia fehaciente de la solicitud de un requerimiento de pago.

Si el inquilino sigue sin contestar y sin pagar la deuda, en este caso sí habrá que presentar una demanda para reclamar la deuda y solicitar el desahucio.

Para poder presentar a una demanda de desahucio hay que acudir a un abogado y un procurador y además hay que entregar la siguiente documentación:

• El contrato de arrendamiento firmado por el propietario y el
• Una nota simple del Registro de la Propiedad.
• Un certificado de texto y requerimiento de pago del burofax que se haya enviado previamente al inquilino.
• Justificantes de las deudas del inquilino.

El tiempo medio que se tarda en desahuciar un inquilino por impago es de ocho meses, aunque generalmente se suele extender hasta un año o incluso más.

De todos es sabido la importancia que tiene la publicidad en nuestra sociedad, y en el caso de vender una vivienda, es uno de los factores principales para poder conseguir una venta rápida.

En Finques Vallbona te explicamos cómo crear un buen anuncio y vender antes.

Para poder destacar entre la competencia es muy importante saber crear un buen anuncio pero esto no es posible sin hacer previamente algunas gestiones, como por ejemplo, arreglar la vivienda y hacer fotos de calidad.

La clave está en pensar qué es lo que te gustaría encontrar en un anuncio cuando vas a comprar una vivienda, y por supuesto, tener claro cuál es el perfil de comprador que podría estar interesado en nuestro hogar actual.

Lo que no ayuda nada es copiar y pegar frases fechas o utilizar tópicos que no aportan nada y que por supuesto, todo lo que anuncies como características importantes lo sean de verdad.

Una imagen vale más que mil palabras

Es muy importante coger fotos adecuadas para incluir en el anuncio, en especial, la foto de portada, que es la presentación del inmueble y lo que hará que los potenciales compradores quieran seguir viendo.

Como decimos, la vivienda tiene que estar preparada antes de realizar las fotos: limpia y ordenada, sin objetos personales e intentar que las fotos sean panorámicas y saquen lo mejor de la vivienda. Asimismo, incluye fotografías del barrio y de las zonas comunes.

Lo mejor es realizar un tour de forma lógica desde afuera hacia adentro. En el caso de incluir un vídeo, también tiene que ser de calidad.

La importancia del titular

Además de una foto de portada atractiva es muy importante que el titular sea claro y descriptivo, de manera que las personas interesadas que pasan por encima en Internet se decidan a entrar en él. Lo más efectivo es incluir aquellas características que realmente sean atractivas con respecto a este tipo de inmueble que está en venta.

Descripción detallada

Una vez hemos encontrado un titular adecuado hay que realizar una descripción precisa, de forma correcta y sin faltas de ortografía. Es imprescindible incluir todos los datos de interés sin excedernos en la longitud e intentar ponerse en la piel del comprador para que vea ese inmueble como su futuro hogar. Otra de las claves es no sólo describir sino contar todos los beneficios de vivir en este lugar.

Una vez hecho estos tres pasos llega el momento de publicar el anuncio en los principales portales inmobiliarios y destacarlo con estas recomendaciones, seguro que el anuncio será más efectivo y se conseguirá antes un comprador.

Son muchas las personas que deciden tener una vida en común, bien sea casados o como pareja de hecho, y una de las mayores inversiones que suelen hacer es comprar una vivienda en pareja para convertirla en su hogar.

Sin embargo, no siempre funciona la pareja a largo plazo y en la mayoría de los casos, la hipoteca sigue estando presente en sus vidas. Por eso, es importante conocer qué es lo que conviene hacer en caso de divorcio o separación.

En Finques Vallbona te contamos cómo comprar una vivienda como matrimonio o como pareja de hecho.

Una de las principales ventajas de comprar una vivienda en pareja es que las entidades bancarias consideran que esta situación es menos arriesgada que comprar una vivienda solo, ya que:

• Se puede conseguir una cuantía de préstamo mayor y mejores condiciones por tener dos pagadores.
• Para la pareja es mucho más fácil de llevar una deuda compartida y en caso de que surja algún imprevisto como pérdida de trabajo por alguna de los cónyuges, hay más margen de maniobra para poder mantener la casa y la hipoteca.

Tanto en matrimonio como en pareja de hecho, la situación es la misma y en la mayoría de las comunidades va asociado a un régimen de gananciales, es decir, que todo se reparte a medias, aunque en el caso de Cataluña lo habitual es la separación de bienes.

Según el artículo 393 del Código Civil, en el caso de que haya régimen de separación de bienes todos los beneficios y las cargas de ambos cónyuges será proporcional a sus respectivas cuotas, que en principio serán iguales a no ser que se demuestre lo contrario.

Y según el artículo 395, cada copropietario tiene derecho a obligar al otro a contribuir con los gastos de conservación de la cosa o derecho común.

Un matrimonio con régimen de separación de bienes mantienen sus patrimonios separados y los bienes pertenecientes a cada uno antes y después del matrimonio siguen siendo de cada uno, eso significa que cuando se compra una vivienda en pareja en este régimen cada uno de los cónyuges es propietario de su parte proporcional que haya pagado y si solo ha aportado dinero uno de ellos, será exclusivamente suya. Siempre teniendo en cuenta la protección que el ordenamiento otorga a la vivienda familiar.

En cualquier caso, y ante la duda, siempre conviene informarse con asesoramiento profesional antes de dar el paso.

Hablar de construcción de casas de paja no es nada nuevo puesto que este material, junto con el barro, se utilizó en otros tiempos como material de construcción, sin embargo, con la vuelta a las casas ecológicas y a la bioconstrucción, las viviendas de paja están viviendo un nuevo auge.

En Finques Vallbona te explicamos cuáles son las características y las ventajas de las casas de paja.

Aunque en nuestro país no hay un gran número de viviendas construidas con paja, este tipo de construcción es muy habitual en países como Francia, Alemania y Austria.

Una casa de paja puede ser considerada como una casa ecológica, puesto que tiene muy poco impacto ambiental además, la paja es un material de producción local y es muy económico, ya que se ahorran costes en la construcción.

Pero el motivo principal por el que una persona se decide a construir una casa de paja es por motivos ecológicos y porque son viviendas mucho más saludables.

En la actualidad, la construcción de casas con fardos de paja o paja empacada se está profesionalizando y hay tres formas de construirla:

1. La forma más tradicional es construir muros usando la bala de paja como ladrillos.
2. Otra opción es construir estructuras de madera y usar la paja como relleno aislante.
3. La forma más moderna es construir una vivienda con paneles prefabricados que incluyan madera y paja.

Las ventajas principales de elegir este tipo de construcción con paja son:

• Conseguir un buen aislamiento térmico y acústico, ya que la paja es un material aislante y se consigue un ahorro energético de entre el 50% y el 75%.
• Es una construcción con menos costes, llegando a costar la mitad que una vivienda convencional.
• Son bastante ignífugas: a pesar de que pensemos lo contrario, la paja es un material mucho más resistente al fuego que el ladrillo.
• Son construcciones muy duraderas, e incluso tienen buenas prestaciones contra los terremotos.
• Son viviendas sostenibles que reducen nuestra huella ecológica minimizando el impacto ambiental.

El principal inconveniente de esta vivienda de paja es el agua, por eso es muy importante que estén bien aisladas y revestidas con materiales naturales y transpirables que protejan de la humedad.

Una vez terminado un contrato de alquiler, llega el momento en el que el inquilino debe abandonar el inmueble y tiene que entregar las llaves al propietario para que pueda comprobar el estado en el que se ha quedado la vivienda, un acto que es recomendable realizar por escrito para evitar malos entendidos, sobre todo en caso de que se haya rescindido el contrato antes de tiempo.

En Finques Vallbona te explicamos qué es un documento de entrega de llaves de alquiler.

El documento de entrega de llaves de alquiler garantiza el fin de la relación entre propietario y arrendatario y pueden darse dos supuestos:

• Que se termine el contrato con la liquidación, en el caso de que se hayan cumplido todas las obligaciones y esté todo en orden y por lo tanto, se concluye la relación entre las partes.
• Que se termine el contrato y se retenga la fianza, en esta situación, aunque el inquilino devuelva las llaves, la relación no termina porque puede haber algún una deuda o algún conflicto con respecto a la devolución de la fianza.

Para concluir el contrato, este documento de entrega de llaves tiene que incluir la siguiente información:

• Lugar y fecha en la que se produce la entrega de llaves.
• La fecha de terminación del contrato de alquiler.
• Exponer la causa de la terminación del contrato.
• Que quede reflejado la entrega de llaves por parte del inquilino al propietario.
• Manifestar si queda alguna deuda pendiente.
• El estado del inmueble.
• La entrega de la fianza o su retención en caso de que haya que pagar deudas o desperfectos.
• La firma de ambas partes.

Una vez que se entregan las llaves al propietario, éste tendrá que examinar el estado de la vivienda, puesto que tiene un plazo de 30 días para poder devolver la fianza al inquilino si todo está correcto.