Mes: noviembre 2022

En grandes ciudades, donde el acceso a la vivienda es complicado debido a los precios, hay muchas personas que optan por convertir un local comercial en vivienda, ya que puede ser hasta un 50% más barato con respecto a cualquier vivienda en la misma zona.

En Finques Vallbona te explicamos todo lo que hay que saber antes de convertir un local en vivienda.

Lo primero que debemos saber es que no todos los locales se pueden convertir en viviendas, ya que la ley obliga a que el local cumpla con ciertos criterios de habitabilidad, así como tener en cuenta las ordenanzas municipales y el plan urbanístico de la localidad para poder realizar el cambio.

No obstante, esto es lo que hay que tener en cuenta si vamos a convertir un local en vivienda.

Como hemos avanzado anteriormente, para poder hacer un cambio de uso de un local a vivienda hay que consultar la normativa estatal, autonómica y municipal, por eso, es recomendable pedir asesoramiento a un arquitecto y que realice un informe de viabilidad. Una vez hecho, nos podrá ayudar a obtener la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad. Estos son los pasos a seguir:

• Consultar el plan urbanístico municipal y las ordenanzas municipales.
• Este cambio provocará la construcción de una vivienda nueva que tendrá que cumplir el Código Técnico de Edificación, incluyendo unos requisitos básicos de salubridad, accesibilidad, seguridad, aislamiento acústico y térmico, etc.
• Hay que cumplir con la normativa de habitabilidad de la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble.
• Es obligatorio consultar a la comunidad de propietarios y obtener su permiso antes de realizar cualquier obra.
• Una vez que se cumplen todos los requisitos para hacer el cambio a vivienda, hay que buscar un arquitecto para que nos realice el proyecto técnico de habilitación y cambio de uso.
• Con la obra entregada, habrá que solicitar la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad.
• Por último, hay que pagar las tasas asociadas que dependen de la Comunidad Autónoma y la localidad donde esté ubicado el inmueble: tasas por actuaciones urbanísticas, el Impuesto sobre Construcción, Instalaciones y Obras, la tasa de gestión de residuos y de ocupación de vía pública y aquella para la tramitación de la licencia de ocupación.

 

Al solicitar una hipoteca, la entidad financiera hace un estudio de solvencia incluyendo recabar información del solicitante antes de conceder el dinero. Por eso, resulta habitual que un banco consulte la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE)

En Finques Vallbona te contamos cuál es la importancia de la CIRBE a la hora de pedir una hipoteca.

Esta entidad del Banco de España consiste en una base de datos donde podemos obtener información sobre cualquier préstamo, crédito, avales o garantías que cualquier banco u otra entidad de financiación tiene con algún cliente.

Esta información se recaba con el objetivo de supervisar, ya que el Banco de España elabora algunos informes de riesgos de esos titulares que pueden pedir los propios bancos para obtener información sobre la solvencia de los clientes o lo piden los propios titulares para conocer su situación.

La CIRBE recoge información sobre cualquiera de estas operaciones y se actualizan de forma mensual, tal y como se van realizando los pagos.

Por lo tanto, la principal función de esta entidad es ofrecer información detallada sobre cualquier riesgo que pueda entrañar alguna operación financiera. En este caso, gracias a esta información, las entidades bancarias tienen la posibilidad de poder evaluar el riesgo de prestar dinero a un cliente en concreto, ya que esta información le permite saber el nivel de endeudamiento que ya tiene asumido el cliente para valorar si es arriesgado o no concederle un préstamo o un crédito.

En el caso de las hipotecas y desde la Ley Hipotecaria del 2019, los bancos están obligados a consultar la información de un cliente potencial en la CIRBE, lo que le servirá para valorar si la operación es segura o no. Lo que sí conviene conocer es que la CIRBE no sirve exactamente para saber si un cliente puede o no ser moroso, ya que solamente se obtiene el nivel de endeudamiento que ya tiene la persona que solicita el dinero.

Se trata de una información pública para los bancos y entidades de financiación pero confidencial para otras personas físicas o jurídicas, aunque cualquier persona física puede acceder a su propio informe de riesgos de manera gratuita.

Con la llegada del frío es necesario revisar algunos elementos de la vivienda para darle un toque cálido a esta nueva estación.

En Finques Vallbona te dejamos esta guía para preparar tu casa de invierno.

Comprobar las instalaciones

Hay que comprobar que todas las instalaciones funcionan incluyendo la purga de los radiadores y revisar la caldera.

Haz un buen uso de la calefacción

Para evitar sorpresas con las facturas, lo ideal es mantener la calefacción a una temperatura constante, así como instalar un termostato para controlar el encendido y el apagado.

Aprovecha la luz del sol

De día aprovecha para abrir las cortinas y las persianas y que entre el sol para calentar la vivienda, por la noche haz todo lo contrario, cierra todo y echa las cortinas para mantener el calor. La ventilación es preferible hacerla a primera hora de la mañana y con 10 minutos basta para que no se desperdicie la energía acumulada.

Revisar puertas y ventanas

Es imprescindible revisar todas las puertas y ventanas y arreglar cualquier desperfecto o grieta por las que pueda escaparse el calor o entrar el frío, ya que un mal aislamiento provoca una pérdida de entre un 25% y un 30% de la calefacción.

En este sentido, también es importante comprobar que no haya ninguna persiana estropeada, ya que sirven para que no se filtre el frío del exterior a través de los cristales.

Sacar los textiles

Es el momento del cambio de armario también para los textiles de tu hogar, saca el edredón y las alfombras y haz una limpieza de todo en casa o en la tintorería para abrigar tu vivienda antes de que lleguen los días más fríos.

Viste tus sillones y tus sofás con mantas, plaids y tejidos más invernales como terciopelos, chenillas, furry, etc.

También es el momento de plantearte instalar la doble cortina para evitar que el calor se escape por la ventana y entre el frío del exterior.

Una de las principales diferencias entre conseguir una venta rápida o que el inmueble se quede durante mucho tiempo en el mercado es intentar tener una visión completamente objetiva de nuestra vivienda y pensar que las personas que van a visitarla tienen que imaginarse viviendo allí.

Por eso, es importante realizar ciertos cambios que ayuden a mejorar el aspecto de la vivienda y conseguir que los compradores vean las posibilidades que les brinda ese inmueble y no se fijen en cosas que finalmente los echen para atrás de una futura compra.

En Finques Vallbona te contamos en qué se fijan los compradores cuando visitan una vivienda.

El objetivo principal a la hora de vender una vivienda es presentar el inmueble contrarrestando todos los inconvenientes y los aspectos negativos y dando una visión mucho más atractiva de la vivienda. Por eso, es importante prestar atención a esos aspectos en los que más se fijan los futuros compradores.

Estilo y decoración

Por mucho que nos guste nuestro estilo y el ambiente que tenemos en nuestra vivienda, es importante ponerse en el lugar de las visitas. En este caso, el objetivo es llamar la atención sobre todas las posibilidades que pueda tener el espacio, por eso conviene despersonalizar el ambiente y decorar de una manera más neutra.

Suciedad y desorden

Aunque nos pueda resultar obvio, muchas veces los propietarios no son conscientes de que para atender visitas la vivienda tiene que estar impecable. Por eso, si estamos viviendo en el inmueble que vamos a vender, hay que recoger todo antes de recibir la visita. Si se trata de una vivienda antigua que lleva cerrada mucho tiempo tampoco da buena impresión la sensación de deterioro y de falta de mantenimiento, además el hecho de que estén vacías tampoco da información sobre las dimensiones. En este caso, también merece la pena realizar una limpieza profunda y arreglar desperfectos y poner algunos muebles básicos para dar una imagen más acogedora.

Luz y espacio

Lo ideal es programar las visitas en momentos en los que podamos aprovechar la luz natural, por eso, también conviene tener las ventanas limpias y disponer los muebles de tal manera que de sensación de amplitud y de espacio.

En definitiva, conviene realizar pequeños cambios y pequeñas reformas para presentar el inmueble minimizando los aspectos negativos y sacando partido a lo bueno del inmueble.

 

 

 

Una vez hemos decidido independizarnos, siempre surge la duda entre comprar o alquilar, puesto que cada opción tiene sus propias ventajas e inconvenientes, además de tener en cuenta otros aspectos como, el hecho de contar con ahorros o tener una cierta seguridad a medio plazo de que vamos a quedarnos en la misma situación, etc. Sin embargo, existe una opción intermedia, que puede ser muy útil tanto para el comprador como para el vendedor: el alquiler con opción a compra.

En Finques Vallbona te explicamos cómo funciona esta alternativa.

El alquiler con opción a compra es el paso previo al que pueden optar aquellas personas que quieren ser propietarios de una vivienda pero no cuentan con el dinero suficiente para comprarla en ese momento.

Consiste en un contrato mixto que incluye un contrato de alquiler y otro de compra, en el que el inquilino residirá en la vivienda que está pagando en alquiler y cuya cantidad se descontará total o parcial del precio final de venta de la vivienda, un precio que estará fijado en el contrato, junto con la fecha para hacerlo efectivo.

En este contrato tienen que reflejarse legalmente las dos cuestiones: de alquiler y de compra:

• Con respecto al alquiler: tendrá que incluir la duración del plazo de alquiler y la fecha en la que se hará efectiva la compra de la vivienda, además hay que incluir la cuota mensual que pagará el inquilino y quién va a pagar todos los gastos asociados al alquiler.
• Con respecto a la compra: habrá que indicar una intención por escrito de que el inquilino se compromete a comprar la vivienda en el plazo estipulado, el precio de venta que no se podrá variar y cuál va a ser el porcentaje del alquiler que se descontará finalmente del precio de compraventa. Normalmente, se suele dejar un anticipo que se descuenta de la futura compraventa y en caso de que finalmente no se llegue a término con la operación, el propietario se podrá quedar con este dinero.

El alquiler con opción a compra tiene sus ventajas y sus inconvenientes, tanto para el propietario como para el inquilino:

• El propietario está ganando dinero desde el primer momento con el alquiler y con la garantía de vender la vivienda a futuro, sin embargo, no puede vender la propiedad con otra oferta mejor y no puede cambiar el precio.
• El inquilino tampoco podrá beneficiarse de una rebaja en el precio y si finalmente no la compra, perderá el dinero de la prima inicial pero se asegura que esa vivienda será para él y puede adquirirla en cualquier momento del alquiler.

Cada vez son más las personas que se deciden por casas prefabricadas en vez de casas convencionales de obra, ya que su rápida construcción, la posibilidad de tener un diseño personalizado y el precio más económico, la convierten en una alternativa muy atractiva. Sin embargo, es importante conocer la normativa para poder instalar una casa prefabricada en España.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son los permisos que necesitas para instalar una vivienda prefabricada.

Lo más importante es saber que la Ley de Ordenación de Edificios y el Código Técnico de la Edificación regulan las casas prefabricadas, al igual que las construcciones tradicionales.

Es necesario que el suelo sea urbano para poder instalar una vivienda prefabricada,  es decir, que el terreno esté incluido en el plan urbanístico del municipio o ciudad y que cuente con todos los permisos y características para poder edificar. En definitiva, tiene que ser una parcela que cuente con todos los servicios necesarios: red de abastecimiento y evacuación de agua, acceso rodado y suministro eléctrico.

Cada municipio cuenta con su propio Plan General de Ordenación Urbana y sus propias leyes para estructurar las condiciones residenciales por lo que hay que solicitar al Ayuntamiento correspondiente a la ficha urbanística de la parcela aquí es donde aparecen datos como: las alturas, los metros edificables y otras cuestiones a considerar para construir la vivienda. Se trata de los mismos requisitos necesarios para cualquier tipo de vivienda y es necesario contar con todos los permisos porque de no ser así, se consideraría una vivienda ilegal.

Antes de construir hay que realizar el estudió topográfico y el estudio geotécnico, la única diferencia con respecto a otras construcciones es que no necesitan permiso de obra pero sí hace falta la licencia urbanística que cuesta entre el 0%,5% y el 2% del coste final de la vivienda.

Además hay que pagar el  ICIO (Impuesto sobre Construcciones y Obras) que asciende hasta el 4% del coste final, el IVA de autopromoción del 10% y el 1,5% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Con respecto a los seguros, hay que contratar el de Gestión de Residuos y el de Ocupación de Aceras, que suele ser el 1% del coste final y el seguro decenal aunque este es optativo.

También hay que pedir la cédula de habitabilidad una vez que esté construida y la licencia de primera ocupación, cuyo coste está entre el 0,5% y el 1% del presupuesto.

Al igual que las viviendas tradicionales, las casas prefabricadas tienen que estar inscritas en el Registro de la Propiedad, con unos honorarios que oscilan en torno al 0.5% del valor total. Lo último es dar de alta los suministros con un precio entre 500 y 700 euros.

Tanto si has adquirido un inmueble y te has convertido en propietario de tu primer hogar como si eres de los que les gusta alquilar sin muebles porque quieres darle tu toque personal a la vivienda, es importante calcular el dinero que vamos a necesitar para poder organizar nuestro presupuesto.

En Finques Vallbona te contamos cuánto presupuesto necesitas para amueblar una vivienda.

El coste de amueblar una vivienda depende de diferentes factores, como puede ser el tamaño, la calidad y el estilo de los muebles que queremos comprar o si vamos a contar con ayuda profesional. Además, en algunos casos necesitamos muebles a medida, que también suelen ser más costosos que los muebles de serie.

Según los expertos, de media, un piso de unos 70 metros cuadrados puede tener un coste medio de unos 15.000 euros, que subiría a 20.000 euros para pisos que lleguen a los 100 metros cuadrados, siempre y cuando tengamos en cuenta que varía dependiendo de la calidad y antigüedad del mobiliario como hemos mencionado anteriormente.

También es lógico que el precio varíe dependiendo del tipo de habitación que se va a amueblar, ya que por ejemplo la cocina se lleva mucho más presupuesto porque normalmente hay que hacer muebles a medida y los electrodomésticos llegan a encarecer bastante el precio, con una media de 5.000 euros.

Los baños suelen ser de menor tamaño y amueblarlos cuesta entre 500 y 1.500 euros y los dormitorios salen a una media de unos 2.000 euros, una media que puede subir un poco en la habitación de matrimonio que suele ser de las más grandes.

Lo normal es que si vamos a comprar una vivienda para vivir, elijamos hacerlo sin muebles a no ser que contemos con poco presupuesto o necesitemos empezar a vivir en ese lugar de inmediato. En el caso del alquiler, si no se trata de un alquiler a largo plazo, a veces también merece la pena alquilar con muebles, ya que es la opción más económica.