Mes: julio 2022

Aunque comprar una vivienda sobre plano suele salir más económico que comprar una vivienda construida, ya que se puede ir pagando mientras se está construyendo, esta opción no está exenta de riesgos que hay que conocer para evitar problemas.

En Finques Vallbona te explicamos todas las precauciones que debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda sobre plano.

En primer lugar debemos comprobar que existe la promotora con la que vayamos a contratar la compra del inmueble, así como tener en cuenta si la persona que va a firmar en nombre de la promotora está facultada para eso, por lo tanto, no debemos firmar contrato ni entregar ninguna cantidad de dinero sin realizar estas averiguaciones previas.

En segundo lugar, hay que consultar en el Registro de la Propiedad que el solar donde se va a construir la promoción pertenece a esta promotora y que el Ayuntamiento correspondiente ha autorizado la edificación.

En tercer lugar, y antes de firmar el contrato, hay que revisar toda la documentación facilitada, ya que el contrato tiene que incluir: los planos, la memoria de calidades, el precio final de la vivienda con los impuestos incluidos, la forma de pago y la fecha de entrega de llaves y las características del inmueble.

En el caso de que la construcción no se lleve a cabo o no se entregue en el plazo de entrega establecido, la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a los promotores a garantizar la devolución de las cantidades entregadas junto con los intereses legales a través de un contrato de seguro de caución que se suscribe con entidades aseguradoras que están autorizadas para operar en nuestro país.

La compra de una vivienda sobre plano permite elegir y personalizar una vivienda y poder estar pagando a plazos hasta la fecha de entrega pero siempre hay que tener esos pagos avalados y protegerse en el caso de que haya retraso en la entrega

En conclusión, no se puede firmar nada sin haber tenido en cuenta estos aspectos ni haber revisado previamente toda la documentación.

Si te enfrentas a la venta de un inmueble por primera vez probablemente te surjan muchas dudas, por eso, en Finques Vallbona hemos creado esta guía con todos los pasos a seguir para vender una vivienda.

Recopilar la documentación

Es uno de los primeros pasos que debemos realizar para evitar demoras a la hora de encontrar cualquier comprador potencial que esté  interesado en nuestro inmueble, para ello, habrá que aportar: DNI en vigor, una nota simple del Registro de la Propiedad para confirmar la titularidad y que el inmueble no tiene cargas, la tasación de la vivienda y el último recibo del IBI, un certificado de deuda cero con respecto a la comunidad de propietarios, la cédula de habitabilidad, el certificado energético y los planos de la vivienda.

Preparar la vivienda: decidir si se hacen reformas

Aunque no decidas realizar reformas y mejorar el estado del inmueble reparando cualquier desperfecto, siempre es importante realizar algunos cambios y preparar la vivienda creando un ambiente acogedor para destacar entre la competencia.

Determinar cómo realizar la venta

Puedes plantearte la venta de forma particular o mediante una agencia inmobiliaria,  en el caso de no tener mucha experiencia, siempre es recomendable acudir a un profesional que pueda ayudarte a resolver cualquier duda durante el proceso y que consiga el objetivo en un menor espacio de tiempo.

Realizar la promoción del inmueble

En cualquier caso, y elijas la forma que elijas, es importante contar con fotos y vídeos de calidad y promocionar, principalmente de manera online, la venta de la vivienda, incluyendo el anuncio en los diferentes portales inmobiliarios para llegar al mayor número de interesados posible.

Antes de vender tendrás que tener en cuenta ciertos factores como valorar el mercado inmobiliario, ser lo más realista con el precio de venta, teniendo en cuenta el tipo de inmueble y la ubicación, estar preparado para atender el teléfono y las visitas, y considerar que el proceso de venta requiere de ciertas nociones, como técnicas de negociación y conocimiento legal para formalizar un contrato de compraventa.

Cuándo se termina de pagar una hipoteca se extingue la garantía y la deuda queda extinta pero es muy importante acudir al Registro de la Propiedad, ya que esta carga sigue apareciendo en el registro, puesto que no se borra automáticamente, por lo que hay que realizar un acto formal y afrontar los gastos de cancelación de la hipoteca.

Esto conseguirá que el inmueble esté libre de cargas para que en caso de querer vender la vivienda, ya tengamos realizado este trámite correspondiente y obligatorio.

En Finques Vallbona te explicamos todo lo que hay que saber para poder cancelar una hipoteca.

Lo primero es acudir a nuestro banco y solicitar el certificado de deuda cero, que tal y como estipula el Banco de España es un documento gratuito.

Hecho esto, tendremos que ir a la notaría para firmar la escritura pública de cancelación de hipoteca presentando el documento de certificado de deuda cero y una copia del DNI de los propietarios junto con la escritura de compra del inmueble. Este trámite no es gratuito y habrá que abonar los honorarios del notario.

El Banco de España establece que el desplazamiento de los representantes de la entidad bancaria para firmar la cancelación de la hipoteca debe ser gratuito, ya que la firma ante notario es de obligado cumplimiento y no es un servicio que presta la entidad.

A continuación, habrá que acudir a Hacienda y solicitar la cumplimentación del formulario (modelo 600) del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), a coste cero y que tendrán que liquidarse.

Una vez obtenemos todos los documentos anteriores: escritura de la hipoteca de la vivienda, la escritura de cancelación de hipoteca de la Notaría, el modelo 600 del IAJD, el certificado de deuda cero y provisión de fondos en el Registro Mercantil, que depende de la cuantía de la hipoteca, es el momento de acudir al Registro de la Propiedad y levantar la carga finalizando el proceso de cancelación de hipoteca.

Las organizaciones internacionales coinciden en que un jardín vertical es una de las mejores soluciones para poder mitigar el cambio climático en las grandes ciudades, y esta medida está recogida en la agenda 2030 que tiene como objetivo conseguir ciudades más sostenibles.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son las ventajas y todos los beneficios qué aportan los jardines verticales.

Un jardín vertical no solamente mejora la belleza de cualquier espacio sino que además cuenta con la capacidad de poder contrarrestar todos los efectos devastadores del aumento de temperatura y de la contaminación del aire.

Los estudios realizados concluyen que cada metro cuadrado de una fachada vegetal es capaz de extraer 2,3 kg de CO2 al año del aire, así como producir 1,7 kg de oxígeno.

Las ventajas principales y los beneficios de los jardines verticales son:

• Embellecer el espacio, ya que se convierten en tapices vegetales exteriores.
• Purificar el aire filtrando la polución.
• Mantener una temperatura constante de la fachada, lo que permite generar un ahorro energético de hasta un 30%.
• Poder atrapar una gran cantidad de materiales pesados y neutralizar el polvo del aire.
• Mejorar el aislamiento acústico, ya que las plantas son un aislante muy potente que consigue reducir hasta en ocho decibelios la contaminación acústica.
• No solo mejoran el efecto de isla de calor del propio edificio sino de las zonas colindantes, consiguiendo una reducción de hasta 5° grados de temperatura.

Ya existen numerosos ejemplos de espectaculares jardines verticales por todo el mundo. El español Ignacio Solano, al frente del estudio Paisajismo Urbano, ya cuenta con el prestigioso edificio residencial Santalaia de Bogotá y pretende realizar uno de los proyectos con el jardín interior más grande del mundo, que estará situado en Valencia.

En la actualidad, estos jardines verticales se están convirtiendo en algo muy frecuente que podemos ver en las sedes de ciertas empresas y en hoteles que cuentan con una gran responsabilidad social corporativa, ya que estos tapices verdes mejoran el medio ambiente y la salud de las personas.

Si no queremos tener problemas con nuestro inquilino, es conveniente recabar toda la información posible y tomar ciertas precauciones.

En Finques Vallbona te explicamos cómo detectar si un inquilino tiene deudas antes de alquilar.

No solo se trata de evitar impagos sino también de conocer un poco el tipo de persona que va a estar habitando tu vivienda, por eso, es fundamental pedirle su identificación DNI o NIF, si es extranjero, además de solicitar su firma para autorizar la consulta en el fichero de inquilinos morosos.

Es fundamental que esta consulta se haga con la autorización correspondiente, ya que de no obtenerla, podríamos estar infringiendo la protección de datos. No obstante, si una persona no tiene nada que ocultar no pondrá objeciones al respecto.

Una vez obtenida la autorización se puede obtener un informe completo con esa información del inquilino en el que apareces si existen deudas e impagos con respecto a cualquier ámbito, no solo el inmobiliario.

Asimismo, hay otros documentos importantes que hay que solicitar para tener una idea de la solvencia y alquilar tu vivienda con garantías:

• El contrato de trabajo para saber cuánto tiempo lleva trabajando en la empresa y cuál es el tipo de contrato.
• La nómina, aunque habitualmente se suelen pedir las tres últimas nóminas así como la declaración de la renta del año anterior, para calcular el sueldo y conocer si tiene algún embargo.
• Un extracto bancario para conocer de cuánto dinero dispone en la cuenta.

Si la persona es autónoma, la información que debemos solicitar es la última declaración de la renta y las declaraciones trimestrales tanto el IVA como del IRPF.

No obstante, si alquilamos a través de una agencia inmobiliaria, podremos contar con conocimiento experto y ellos podrán asesorarnos, además de que realizarán un estudio de solvencia exhaustivo para evitar que nos equivoquemos con nuestro inquilino.

Construir tu propia casa puede ser la solución ideal para aquellas personas que no terminan de encontrar una vivienda que reúna todas las condiciones y requisitos necesarios. Sin embargo, el desconocimiento de cuánto puede costar construirla es una de las dudas más frecuentes.

Si estás pensando en construir una vivienda de planta baja, estos son algunos consejos para poder calcular el presupuesto.

Terreno

El coste del terreno suele llevarse la mayor parte del presupuesto, ya que puede llegar a costar hasta la mitad del valor del total de la casa, siempre dependiendo de la ubicación, de la morfología y de la superficie edificable.

Para evitar problemas, conviene visitar al Ayuntamiento correspondiente e informarte del tipo de suelo y de la normativa urbanística, así como acudir al Registro de la Propiedad y comprobar cuál es el estado del terreno.

El precio del terreno hay que sumar el coste de las escrituras públicas en notaría entre los 600€ y los 875€, el cambio de la titularidad en el Registro de la Propiedad, que se calcula dependiendo de la parcela y los impuestos que incluye un 21% de IVA si se compra una empresa o entre un 6% y un 10% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si se compra a un particular junto con, aproximadamente un 1% de la compra, que corresponde al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Arquitecto

Previamente hay que realizar un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico con un precio que oscila entre los 800€ y los 1.200€.

El coste del arquitecto va a depender del prestigio y las características del propio proyecto, en el que se debe incluir el anteproyecto, el proyecto básico y el proyecto de ejecución.

Para solicitar la licencia de obras habrá que pagar las tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, aproximadamente un 4% del presupuesto.

Una vez tengamos las mediciones, se podrá pedir precio a las constructoras para obtener el precio real de construcción de la vivienda.

Aparejador

Es necesario contratar una persona que se ocupe de las cuestiones técnicas de construcción y este coste es de aproximadamente unos 3.000€ por obra.

Es complicado dar un precio exacto puesto que depende de todos estos factores pero todos estos datos nos pueden dar una idea del presupuesto completo para una vivienda de planta baja.

En Finques Vallbona contamos en nuestra cartera de propiedades con suelos y terrenos donde podrás construirte la casa de tus sueños con todas las comodidades y completamente a tu gusto.

Las entidades bancarias siempre han intentado fidelizar y rentabilizar a cualquier cliente que solicita una hipoteca mediante los seguros y otros productos y servicios bancarios, consiguiendo que el cliente tenga un mayor vínculo con ese banco.

En Finques Vallbona te contamos si conviene contratar el seguro que ofrece el banco.

Cuando se solicita financiación bancaria, la entidad suele ofrecer diferentes tipos de hipotecas bastante competitivas con productos vinculados que permiten una buena comercialización, ya que la mayoría de los agentes conoce muy bien los productos que ofrecen.

No obstante, hay que tener en cuenta que un banco no es una compañía aseguradora sino que funcionan como agentes de seguros, en concreto, como Operadores de Banca-Seguro, lo que significa que una vez contratado el seguro, el cliente realizará todas las gestiones necesarias con respecto a su seguro contratado directamente con la compañía aseguradora correspondiente.

En la actualidad, las entidades bancarias no pueden obligar a sus clientes a contratar seguros para concederles un préstamo hipotecario, sin embargo, sí que pueden realizar diferentes bonificaciones, como mejorar el tipo de interés, dependiendo de si contratamos algún seguro u otros productos que nos ofrecen.

Lo que hay que tener claro es que todos los seguros no son iguales, por eso, a la hora de elegir no hay que tener en cuenta solamente el precio sino que hay que estudiar muy bien cuáles son las coberturas que nos ofrecen o si existen períodos de carencia o exclusiones y limitaciones para poder tomar una buena decisión.

Con respecto a la pregunta de si conviene contratar el seguro con la entidad bancaria, siempre dependerá de la comparación que podamos hacer entre el precio de la póliza contratada con el banco, con respecto a si la contratamos por nuestra cuenta, así como tener en cuenta la modificación del tipo de interés que nos van a proporcionar.

La técnica blockchain se ha convertido en toda una revolución que está permitiendo una evolución a pasos agigantados en todos los procesos, tanto de compraventa como de alquiler de inmuebles, con la posibilidad de realizar diferentes transacciones con tokens.

Para conocer este tipo de transacciones inmobiliarias que se van a convertir en una realidad en un futuro próximo, desde Finques Vallbona te explicamos cómo se realiza una compraventa mediante tokens.

Lo primero que hay que tener claro es el concepto de token, que no es más que una unidad de valor emitida por una entidad privada, que sirve para realizar procesos de compraventa de diferentes productos y facilitar la distribución de beneficios entre los diferentes accionistas de una entidad. Aunque en cierto modo se pueda confundir con un bitcoin, el token es más que una criptomoneda, por lo que su unidad de valor cuenta con muchos más usos y su criptografía permite acreditar a un propietario como único poseedor de un producto.

La tokenización es, por lo tanto, un vínculo entre el derecho económico y el activo de un token, y en concreto, en el sector inmobiliario servirá para conseguir que el proceso se realice de una manera completamente transparente a la hora de liquidar los inmuebles, ya que una de las características principales es que no cuentan con intermediarios ni necesitan ninguna persona que autorice el proceso, ya que la blockchain o cadena de bloques aporta una gran seguridad en el proceso.

El proceso se hace de manera sencilla, de una forma parecida a una transacción bancaria entre dos personas y por lo tanto, se realiza de manera inmediata y queda reflejado en el libro Mayor del blockchain de forma pública.

Las principales ventajas que permiten un proceso de tokenización de inmuebles son: la reducción de costes, la posibilidad de realizar un cambio automático de registro de una propiedad y la posibilidad de poder alquilar inmuebles.

Aunque de momento todo esto nos pueda sonar un poco extraño y tengamos ciertas reservas, lo cierto es que realizar compraventas mediante tokens va a convertirse en una manera muy segura de realizar operaciones inmobiliarias.