Mes: mayo 2022

A quién no le gustaría poderse plantear la idea de comprar una vivienda de vacaciones, sin embargo, hay que tener claro que este tipo de operaciones también requiere de cierto análisis, ya que no deja de ser la compra de un inmueble y por lo tanto, hay que analizar los gastos de compra, los impuestos, los gastos de mantenimiento y todo lo que hay que sopesar antes de tomar una decisión.

En Finques Vallbona te contestamos a las 5 cuestiones que debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda de vacaciones.

• ¿Para qué quieres una casa de vacaciones?

El objetivo de comprar una casa de vacaciones es algo muy personal, ya que una vivienda de vacaciones puede ser un destino concreto adonde ir cuando tienes tiempo libre o puede ser una compra para invertir tanto en alquiler como vendiéndola después

• ¿Cuáles son los costes de mantenimiento?

Es muy importante analizar todos los gastos de la vivienda, incluyendo la financiación en caso de necesitarla, y controlar cuáles van a ser los gastos fijos mensuales, entre los que se incluyen: el pago de la cuota de la hipoteca, los impuestos, la cuota de la Comunidad de Propietarios etc. , así como considerar una parte para el mantenimiento de la vivienda.

• ¿Cómo vas a sacarle rentabilidad?

En el caso de que te decidas por alquilar el inmueble, es muy importante tener en cuenta todo el tiempo que vas a necesitar para poder sacarle rentabilidad.

• ¿Vas a querer inquilinos?

Si te has decidido por alquilar la vivienda, es importante conocer el perfil de inquilino que vas a buscar y tenerlo en cuenta con respecto al periodo de tiempo que quieras disfrutar de la vivienda para ti y los tuyos.

• ¿Vas a encargarte del inmueble o piensas tener ayuda externa?

En el caso de comprar la vivienda con el fin de alquilarla, es muy importante saber si vas a poder administrar tú mismo el inmueble, en el sentido de buscar inquilinos, realizar las visitas, estar pendiente de todas las gestiones que necesiten, etc., o si por el contrario vas a preferir buscar una agencia inmobiliaria que pueda encargarse de todo.

Desde hace algunos años, las viviendas convencionales han dado paso a otras construcciones con diferentes materiales que además de conseguir cierta originalidad, también sirven para revolucionar el sector habitacional y reutilizar diferentes materiales, como es el caso de las casas de contenedores, cuyo diseño ha ido evolucionando hasta convertirse en una alternativa a la vivienda tradicional.

Fue a finales de la década de los 80 cuando Philip Clark presentó y patentó un método para convertir los contenedores de transporte marítimo en un edificio habitable, pero hasta el 2006 no se registró y se completó la primera construcción.

Hoy en día, esta forma de construir se ha extendido por todo el mundo, pero al igual que ocurre con cualquier tipo de vivienda, hay que analizar muy bien sus características y saber cuáles son sus pros y sus contras para decidir si finalmente puede llegar a convertirse en nuestro hogar.

En Finques Vallbona te explicamos cuáles son las ventajas y las desventajas de las casas contenedor.

Ventajas de las casas contenedor

Un contenedor marítimo cuenta con determinadas características como la versatilidad, la movilidad y la resistencia que son ideales para realizar una construcción modular, por eso entre sus ventajas se encuentran:

• Facilidad de transporte.
• Posibilidad de construcción en menos tiempo.
• Viviendas resistentes y seguras.
• Son más económicas que una construcción tradicional.
• Son construcciones amigables con el medio ambiente.

Desventajas de las casas contenedor

Sin embargo, también hay que tener en cuenta las diferentes desventajas de esta construcción:

• Tienen una estructura estrecha que viene determinada por la propia forma del contenedor, por lo que el proyecto arquitectónico se debe adaptar a las dimensiones pertinentes del contenedor.
• Hay que realizar una inversión económica para adaptar el contenedor a una vivienda estableciendo un refuerzo estructural.
• Si no tenemos la posibilidad de reciclar contenedores, el hecho de usar contenedores nuevos supone un aumento del coste.
• Son construcciones que necesitan de mantenimiento, sobre todo, ante la corrosión.

Calcular bien la cuota de la hipoteca y saber lo que vas a pagar cada mes para poder devolver el préstamo es fundamental para evitar problemas de endeudamiento.

Tanto los expertos como el propio Banco de España aconsejan que la cuota de una hipoteca no debe superar en un 30% los ingresos mensuales y en el caso de que haya otros préstamos o deudas, llegar a un máximo de un 35%.

En Finques Vallbona te explicamos qué es lo que tienes que valorar para poder calcular bien la cuota de tu hipoteca.

La cuota mensual de una hipoteca depende de cuatro factores principales:

Capital concedido por el banco

Una de las principales cosas que hay que tener en cuenta es que ya debemos partir con una serie de ahorros, puesto que la entidad bancaria, como mucho, financia el 80% del valor de tasación del inmueble, por lo que hay que contar con ese 20% restante junto con entre un 10% y un 15% adicional para pagar los gastos de compraventa, incluyendo los impuestos. Una vez sabiendo esto, la cuota será más alta cuanto más sea el capital a devolver.

El plazo de amortización

Junto con el capital prestado, el plazo de amortización influye en que la cuota sea más o menos alta, ya que cuanto más corto sea el plazo de amortización más alta será la mensualidad.

Tipo de interés

En el tipo de interés influyen dos elementos principales: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y el TAE (Tasa Anual Equivalente) expresados como un porcentaje sobre el total de capital a devolver.

Tipo de hipoteca

Si la hipoteca es a tipo fijo tendremos un interés fijo y la cuota será la misma todos los meses que dure el préstamo, si elegimos una hipoteca a tipo variable esta cuota va a variar en función de un índice de referencia, que normalmente es el Euribor.

También hay que considerar que si se solicita la hipoteca en pareja se puede aumentar la posibilidad de acceder a un préstamo hipotecario mayor pero hay que considerar que la capacidad de endeudamiento también se incrementa, por eso hay que valorar muy bien todos estos aspectos antes de tomar la decisión y calcular la cuota en base a estos aspectos.

Una de las primeras cuestiones que debemos solventar cuando alquilamos o compramos una vivienda es poder cambiar el nombre de los suministros para poder empezar a vivir directamente en la vivienda desde el primer momento y evitar problemas.

En Finques Vallbona te explicamos paso a paso cómo se puede cambiar el titular de los suministros.

Cambiar de titular en el suministro de la luz

Antes de cambiar el titular del contrato de la luz siempre conviene revisar la potencia eléctrica o estudiar diferentes propuestas para acogernos tarifas más económicas, una vez hecho esto, y para cambiar el titular del contrato necesitamos aportar los siguientes documentos:

• El número de contrato y el CUPS (Código Unificado del Punto de Suministro) que aparece en las otras facturas.
• La dirección del punto de suministro y la potencia de luz contratada.

Este trámite no supone ningún coste y se hará efectivo entre 15 y 20 días hábiles.

Cambiar de titular en el suministro del agua

Para solicitar el cambio del contrato del agua necesitamos la siguiente documentación:

• El formulario en el que aparezca la lectura del contador y la dirección del suministro.
• Un documento que acredite el derecho de uso de vivienda: el propio contrato de arrendamiento, la escritura o una nota simple.

Cambiar de titular en el contrato del gas

Para cambiar el titular en el contrato del gas la documentación a aportar es la siguiente:

• El número CUPS y la tarifa elegida.
• La dirección exacta del punto de suministro.

En los tres casos también habrá que aportar los datos del nuevo titular y del anterior y un número de cuenta bancaria para domiciliar todos los recibos.

Para cambiar el contrato de teléfono e internet se hace directamente con la compañía de telefonía actual que da servicio a la vivienda, es un procedimiento gratuito y en este caso solamente necesitaremos el número de contrato y los datos del nuevo titular y del anterior.

Desde hace algunos años, el sector inmobiliario viene implementando diferentes tecnologías y en concreto, el uso de la Inteligencia Artificial, se ha convertido en un medio para transformar el negocio, ya que consigue un aumento de la productividad y de las ventas, además de conseguir una mejora de la calidad del servicio a sus clientes.

En Finques Vallbona te explicamos cómo se puede utilizar la Inteligencia Artificial para vender un inmueble.

Hay cinco aspectos principales que se utilizan para mejorar el sector inmobiliario con el uso de la IA.

Posibilidad de encontrar un precio óptimo de alquiler o venta

La Inteligencia Artificial permite poder calcular un precio óptimo al que se puede vender o alquilar un inmueble obteniendo la rentabilidad mínima deseada, incluso relacionar la variable de precio-tiempo para tomar decisiones con respecto a la venta.

Scoring de alquiler

Del mismo modo que existe un scoring hipotecario, la Inteligencia Artificial permite crear un scoring de alquiler en el que se pueden determinar los diferentes perfiles de los candidatos analizando su perfil de pagador y su capacidad de pago.

Tendencias en los precios

Con la implementación de la Inteligencia Artificial se puede predecir la evolución de precios de cualquier inmueble dependiendo de los escenarios macroeconómicos del momento.

Modelos de Tasación Automáticas: Automated Valuation Models

La IA es capaz de realizar tasaciones no presenciales mediante Modelos de Tasación Automática para una cartera completa de inmuebles, lo que permite reducir los costes, ya que me hace falta hacer una tasación presencial hasta el momento de la venta y al mismo tiempo se puede tener una valoración completa de la cartera.

Procesamiento de imágenes para estado de conservación

Junto con los Modelos de Tasación Automática la Inteligencia Artificial utiliza el procesamiento de imágenes para identificar estancias de un inmueble y determinar su estado de conservación y calidad, lo que hace que la valoración automática de la tasación sea aún más precisa y ajustada para cada inmueble.

Al igual que ocurre con el alquiler de cualquier tipo de inmueble y para evitar problemas, es importante que cuando vamos a alquilar una plaza de aparcamiento también formalicemos un contrato de alquiler para regular el arrendamiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no regula los alquileres de plazas de aparcamiento, por lo que se acude a la normativa del Código Civil, que establece según sus artículos del 1546 al 1582 que la duración de un contrato de una plaza de alquiler se estipulará por ambas partes en el propio contrato, y una vez terminado el plazo, el dueño tendrá que avisar previamente al inquilino para que abandone la plaza de garaje.

Con respecto a la fiscalidad en el arrendamiento de plazas de garaje, al formalizar un contrato de alquiler el propietario tiene que ingresar el 21% en concepto de IVA en Hacienda, esto significa que esas facturas tendrán que estar incrementadas con el porcentaje que abonará el inquilino, no obstante, en el caso de que el arrendamiento de la plaza de garaje sea anexo de una vivienda o residencia estará exenta de tributación.

Es muy importante que el contrato de arrendamiento refleje este tipo de situación puesto que las sanciones por no pagar el IVA, así como los intereses y la multa, corren a cargo del arrendador.

A pesar de que existe la posibilidad de realizar un contrato de alquiler de una plaza de aparcamiento verbal, esto puede acarrear problemas como el plazo de duración o el importe de la renta, además de que en caso de que el inquilino no quiera abandonar la plaza de garaje el arrendador deberá disponer de los datos personales para poder comunicarse de forma fehaciente con él para finalizar el contrato.

En Finques Vallbona contamos en nuestra cartera de propiedades con diferentes plazas de aparcamiento y te ayudaremos a gestionar el contrato de arrendamiento para que puedas alquilar el aparcamiento con todas las garantías.

A veces el mercado inmobiliario no nos ofrece una vivienda que se pueda adaptar completamente a nuestras necesidades o nuestros gustos, entonces nos planteamos la posibilidad de comprar un terreno y construir nuestra propia vivienda pero si no somos expertos en el tema, probablemente hagamos mal los cálculos y se nos dispare el presupuesto.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son las claves y los costes a tener en cuenta para calcular el presupuesto para construir tu propia casa.

Calcular la superficie útil o construida

Lo primero es conocer si el cálculo se va a realizar por superficie útil o superficie construida, así como especificar si se trata de una casa cerrada o que incluye porches y garajes. Por eso, conviene hablar de superficie construida homologada o ponderada.

Coste del terreno

El precio del terreno o solar va a determinar mucho el precio final de la casa, no solo por la ubicación sino por la propia orografía y geología para acondicionarlo para la construcción.

Coste de la construcción

En este apartado se incluyen los costes de ejecución de la vivienda, que dependen del proyecto, y los de contratación. Como media, una casa independiente en España puede rondar los 1.500€/m², construido homologado.

El arquitecto

Un equipo técnico compuesto por arquitecto y aparejador cuesta de media unos 100€/m². Aunque siempre dependerá de la elección del arquitecto.

Licencia de obras

Hay una serie de costes administrativos a tener en cuenta entre los que se incluyen: la licencia de obra y los impuestos de las tasas, que suponen un 4% del proyecto que haya enviado el arquitecto. Asimismo, hay que incluir los avales, cuyo coste dependen del Ayuntamiento pertinente, y oscilan entre un 3% y un 5% en el presupuesto de ejecución material del proyecto para ocupaciones y desperfectos de vía pública y entre en 2% y 3% para la gestión de residuos, cantidades que una vez que el arquitecto haya redactado el certificado final de obra serán devueltas.

Documentación y banco

Por último, hay que incluir los costes fiscales, notariales y bancarios, que en caso de compra del terreno incluye el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como los datos de notaría y registro de  la escritura de la obra nueva. Si vamos a solicitar financiación, habrá que incluir los gastos de la hipoteca.

Lo importante siempre en estos casos es acudir a profesionales que nos ofrezcan un presupuesto teniendo en cuenta todas estas variables y que nos expliquen qué incluye el precio por metro cuadrado.

El Building Research Establishment Environmental Assessment, conocido como BREEAM, es un método de evaluación y certificación de sostenibilidad creado en 1990 para aquellos edificios técnicamente más avanzados.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste el certificado de la construcción sostenible.

Esta certificación creada en Reino Unido comenzó a internacionalizarse, gracias a a su creciente demanda, lo que provocó que diferentes entidades asumieran la adaptación de ese certificado a diferentes idiomas normativas y prácticas constructivas de un determinado país, es el caso de España, se ha dado lugar a BREEAM® ES, lo que significa que cualquier construcción en nuestro país estará certificada desde España.

El certificado BREEAM es de carácter privado y voluntario y es el encargado de evaluar diferentes impactos en un total de 10 categorías entre las que se encuentran: gestión, salud y bienestar, transporte, agua, energía, uso ecológico del suelo, materiales, residuos, contaminación e innovación.

Una vez realizada esta evaluación, cuyos esquemas son diferentes dependiendo de la tipología y el uso del edificio, se otorga una puntuación final que junto con el manual técnico de la metodología sirve de referencia para construcciones más sostenibles.

Las empresas y entidades que apuestan por obtener un certificado BREEAM lo hacen pensando en conseguir una serie de objetivos:

• Mejorar el nivel de sostenibilidad y el rendimiento medioambiental de la edificación en nuestro país.
• Reconocer y promocionar las mejores prácticas, así como los beneficios económicos de la sostenibilidad para todos los agentes involucrados y los clientes.
• Tener un método completo de medición y monitorización de rendimiento ambiental, así como tener en cuenta todas las áreas de sostenibilidad.
• Convertirse en una referencia en el mercado con respecto a la construcción medioambiental.

En definitiva, las empresas y las personas que apuestan por el certificado BREEAM son aquellas que fomentan construcciones más sostenibles y que apuestan por obtener beneficios de salud, de ahorro y ambientales para cualquier persona vinculada a la vida del edificio.

Si tenemos dinero ahorrado y estamos pensando en comprar una segunda vivienda pero no podemos pagarla al contado, existe la posibilidad de solicitar financiación bancaria, teniendo en cuenta que este tipo de préstamos son diferentes con respecto a una hipoteca para una primera vivienda.

En Finques Vallbona te contamos cuáles son los requisitos y las condiciones para solicitar una hipoteca para una segunda vivienda.

Lo más importante que conviene saber de una hipoteca para una segunda vivienda es que los requisitos y las condiciones son un poco más estrictos que para una primera vivienda, sobre todo, porque una segunda vivienda suele ser una vivienda vacacional o de inversión y para la entidad bancaria supone un mayor riesgo, ya que en caso de problemas económicos, se dejaría de pagar antes esta hipoteca que la de la vivienda habitual.

Condiciones de las hipotecas de segunda vivienda

• Menos porcentaje de financiación

Si para una hipoteca de primera vivienda la entidad bancaria solo concede hasta un 80 % del valor del inmueble, en el caso de una segunda vivienda, este porcentaje se reduce hasta un máximo del 60%.

• Intereses más altos

Los intereses aplicados para una hipoteca de una segunda vivienda son más elevados que aquellos para una residencia habitual.

• Plazo de devolución más corto

Si para una vivienda habitual el plazo suele llegar a los 30 años, el máximo con respecto a una hipoteca de segunda vivienda sólo alcanza los 25 años.

Requisitos que se exigen para una hipoteca para una segunda vivienda

• Estabilidad económica e ingresos muy altos

Para poder mantener dos viviendas hay que contar con una buena capacidad financiera y con garantías de estabilidad económica para hacer frente al pago de los préstamos y de los gastos propios de ambos inmuebles.

• Alto volumen de ahorros

Al conceder solamente un 60% del valor del inmueble tenemos que contar con unos ahorros previos del 40% restante, más el porcentaje de los gastos de compraventa que suponen entre un 10% y un 15% más.

• Bajo nivel de endeudamiento

Además de la hipoteca de la primera vivienda no podemos contar con muchos más créditos adicionales, asimismo, tenemos que estar al corriente de todos los pagos y facturas y por supuesto, no aparecer en ninguna lista de morosos.

• Aportar garantías adicionales

Si contamos con una primera vivienda o un local en propiedad y libre de cargas se puede establecer como garantía adicional.

Llega el momento de independizarse y entonces surge la gran pregunta:  ¿es mejor comprar o alquilar un inmueble? Para poder tomar una buena decisión es importante analizar nuestro perfil y nuestras necesidades para determinar qué opción es la más adecuada para nosotros.

En Finques Vallbona te explicamos ventajas e inconvenientes de cada una de estas opciones para que elijas la que mejor se adapte a tus circunstancias.

Tanto comprar como alquilar, supone una inversión de dinero y este es uno de los puntos principales, ya que por un lado, comprar supone un compromiso con el banco a medio o largo plazo, en el caso de necesitar financiación, y por otro lado, el alquiler es como invertir dinero en una propiedad que nunca va a ser tuya, con lo que se tiene sensación de estar “tirando el dinero”. Sin embargo, conviene analizar bien las dos posibilidades para decidir cuál es mejor.

Cuándo conviene comprar

Para poder comprar un inmueble hay que tener un buen perfil ahorrador, ya que en caso de necesitar financiación, además de cumplir los requisitos obligatorios que exige el banco, hay que tener ahorrado aproximadamente un 32% del valor de la vivienda, porcentaje que corresponde a un 12% de los gastos de compraventa y los impuestos y un 20 % para cubrir la parte de financiación que no concede el banco, ya que el máximo que suele conceder es el 80% del valor de tasación o compraventa.

Asimismo, hay que estar dispuestos a mantener un compromiso a largo plazo con el banco, por lo que si piensas que tus circunstancias pueden cambiar en un corto periodo de tiempo, igual no conviene comprar un inmueble.

En resumen, la compra es para aquellos que tienen un buen perfil ahorrador y prefieren tener un inmueble en propiedad.

Cuándo conviene alquilar

El alquiler por lo tanto, es la opción para aquellos que no cuentan con un perfil financiero como para asumir los gastos de entrada de una vivienda y para personas que piensan que su vida puede cambiar en algunos años o necesitan mudarse con frecuencia.

Además de analizar estos puntos, también conviene estar pendiente de la evolución del precio de la vivienda y pedir asesoramiento profesional para saber si puede ser un buen momento para invertir.