Mes: enero 2022

Saber el precio que tiene una vivienda es importante tanto a la hora de comprar como de vender, sin embargo, el término valoración y tasación inmobiliaria, en muchas ocasiones, se prestan a confusión.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste la tasación inmobiliaria y cuál es la diferencia con respecto a la valoración inmobiliaria.

La tasación inmobiliaria tiene unos objetivos muy claros y diferentes finalidades:

• Para poder solicitar financiación en un banco.
• Para repartir los bienes en una herencia o para repartir los bienes en un proceso de separación conyugal.
• En el caso de que la Hacienda Pública encuentre contradicciones con respecto al valor establecido de un inmueble.

Precisamente este tipo de finalidades requieren de un documento legal, por lo que una tasación inmobiliaria se obtiene a través de una metodología compleja y regulada por la ECO/805/2003, mediante empresas homologadas y técnicos habilitados para realizar la tasación.

Por otro lado, encontramos el concepto de valoración inmobiliaria,que carece de carácter legal y que es una manera de estimar el valor de una vivienda en relación al mercado y que puede realizarla un agente inmobiliario. Sin embargo, para realizar una valoración inmobiliaria no es necesario visitar el inmueble ni realizar un estudio exhaustivo de las características del mismo sino que con los datos registrales y catastrales junto con un estudio de mercado, se puede realizar una valoración inmobiliaria de cualquier inmueble.

La diferencia principal entre la tasación inmobiliaria y la valoración inmobiliaria es, por lo tanto, el carácter legal del documento, así como la finalidad para la que necesitamos conocer el precio del inmueble. Si solamente vamos establecer un precio de compra y necesitamos una referencia, bastará con realizar una valoración inmobiliaria, si por el contrario necesitamos presentar esa información en algún organismo específico: banco, Hacienda o abogado, habrá que solicitar una tasación inmobiliaria.

El Consejo de Ministros aprobó el pasado 8 de noviembre de 2021 un nuevo Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o lo que normalmente se conoce como plusvalía municipal y desde ese momento, el contribuyente puede optar a dos formas para calcularlo, según la que mejor le convenga.

En Finques Vallbona te explicamos cómo funciona la nueva plusvalía.

Hasta el momento en el que se aprobó esta nueva normativa, el tributo de la plusvalía se calculaba utilizando un solo método que consistía en aplicar al valor catastral unos coeficientes que sólo se cambiaban dependiendo del número de años transcurridos desde la compra hasta la venta. Sin embargo, el Tribunal Constitucional declaró nulo este impuesto, ya que se considera que con este cálculo no se tiene en cuenta la evolución del mercado inmobiliario actual.

Por eso, en la actualidad existen dos maneras de calcular el impuesto de la plusvalía:

• Un cálculo objetivo: mediante este cálculo se multiplica el valor catastral del inmueble con los nuevos coeficientes, que se aprobarán de forma anual y que estarán contemplados, por ejemplo, en la Ley de los Presupuestos Generales del Estado y que irán evolucionando dependiendo del mercado inmobiliario.
• Un cálculo real: en este caso se realiza un cálculo de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición o traspaso. Si se demuestra que mediante este cálculo la plusvalía real es inferior a la resultante con la fórmula objetiva, el contribuyente puede aplicar este método.

Como novedad adicional, se incluye que las operaciones que no cuenten con una ganancia en el momento de la transmisión no tendrán que pagar el impuesto.

Asimismo, también se incluye un coeficiente para todas las compraventas que se realicen en un plazo inferior a un año, que a partir de ahora, estarán gravadas por este tributo para evitar la especulación inmobiliaria.

A pesar de que financiar una vivienda a través de un préstamo hipotecario supone un compromiso a largo plazo, existe la posibilidad de poder mejorar las condiciones de una hipoteca a través de la subrogación hipotecaria.

En Finques Vallbona te explicamos en qué consiste la subrogación hipotecaria y cuándo es mejor hacerla.

La subrogación hipotecaria se utiliza para o bien cambiar de banco o cambiar el titular de una hipoteca.

En el primer caso, se realiza para mejorar las condiciones de financiación, en el segundo caso, se hace cuando el comprador de una vivienda hipotecada se convierte en titular del préstamo del vendedor, algo que en general ocurre en la compra de casas nuevas con las promotoras inmobiliarias.

Subrogar una hipoteca para cambiar de banco

Si lo que queremos es mejorar las condiciones de nuestra hipoteca actual la subrogación hipotecaria permite algunos cambios:

• Mejorar el tipo de interés o incluso cambiar el tipo de hipoteca, por ejemplo, cambiar de una hipoteca variable a un tipo fijo.
• Tener la posibilidad de deshacernos de productos vinculados y/o de comisiones.
• Cambiar el plazo de amortización para acortar o ampliar el periodo de devolución del préstamo hipotecario.
• Poder eliminar las cláusulas abusivas que pudieran existir en la hipoteca.

Lo cierto es que realizar una subrogación hipotecaria casi siempre es beneficioso, ya que el objetivo principal consiste en mejorar las condiciones de financiación, no obstante, conviene hacer números y comprobar que el ahorro sale a cuenta y no supera los gastos de la operación, así como tener en cuenta el objetivo del cambio, ya que para abaratar la hipoteca sí se consigue el ahorro, pero en el caso de cambiar el tipo de financiación, será mejor examinar las condiciones de la nueva hipoteca.

Por lo general, la compra de una vivienda suele ser una de las mayores inversiones que realizamos en nuestra vida, por eso, es lógico que vaya surgiendo dudas durante el proceso, además de que es importante responder a ciertas preguntas para tener la seguridad de que elegimos lo más adecuado a nuestros gustos y nuestras circunstancias.

Esto es principalmente lo que hay que preguntar antes de comprar un inmueble.

¿Qué orientación tiene y cuáles son las vistas?

Además de los metros útiles del inmueble y conocer la distribución y el número de habitaciones que tiene, es muy importante saber la orientación, ya que puede afectar a los gastos en climatización. Si vamos a comprar una vivienda con vistas, es importante informarse de si hay algún plan urbanístico que las pueda alterar en un futuro.

¿Cómo es el barrio y los vecinos?

Es recomendable visitar el barrio durante diferentes días y a diferentes horas para comprobar el nivel de seguridad y de tranquilidad del mismo, así como comprobar los servicios y equipamientos en los alrededores. También conviene saber si se trata de un barrio familiar o joven para conocer qué tipo de vecinos podemos encontrarnos.

¿Cuál es el estado de conservación del inmueble?

Resulta importante comprobar si se han realizado reformas en el inmueble y comprobar las instalaciones, tanto de electricidad como de fontanería, así como saber si cuenta con calefacción, aire acondicionado, gas natural o tiene suelo radiante.

¿Cuánto cuesta la vivienda?

Tenemos que conocer qué es lo que se incluye en el precio, además de comprobar cuáles serán los gastos de compraventa y los impuestos que tenemos que asumir al comprar la vivienda para contar con los ahorros necesarios. En este punto, también conviene comprobar si vamos a necesitar financiación y tener en cuenta que la entidad bancaria solamente llega a financiar hasta un 80% del valor de compra o del valor de tasación.

¿Tiene todos los papeles en regla?

Es recomendable comprobar que el vendedor es el propietario del inmueble que va a vender, para ello se puede solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad y comprobar que cuenta con todos los papeles en regla y no hay ningún gasto pendiente.

En Finques Vallbona estamos especializados en la compraventa y alquiler de inmuebles y te ayudaremos a responder todas las preguntas que tengas, asesorándote durante todo el proceso de compra para que puedas tomar la mejor decisión.

Sin duda, el sector inmobiliario es uno de los que mejor aprovecha el avance de las tecnologías para mejorar los procedimientos y ofrecer un servicio completo e integral a sus clientes. Es el caso del tour virtual, que en actualidad y debido a la crisis sufrida por el coronavirus, se ha convertido en una alternativa ideal para reducir la presencialidad en las visitas a los inmuebles pero poder continuar ofreciendo servicios y gestionando compraventas.

En Finques Vallbona te explicamos cómo el tour virtual puede convertirse en un aliado para vender antes y mejor un inmueble.

El tour virtual es una manera de poder visitar un inmueble sin tener que moverte de tu casa.

Esta nueva forma de poder visitar inmuebles se realiza a través de una tecnología que incluye una cámara 360 para realizar las fotos y un software especializado que nos servirá para poder crear el tour.

Las ventajas que ofrece el tour virtual engloban a todos los agentes intervinientes en el proceso de compraventa: comprador, vendedor e incluso agencia inmobiliaria.

En el caso de la agencia inmobiliaria se consigue ahorrar costes y reducir los desplazamientos de los agentes inmobiliarios. Además, el hecho de incluir tour virtual de los diferentes inmuebles de la cartera de propiedades de una agencia inmobiliaria supone un valor añadido para los usuarios.

En el caso del comprador, desde el primer momento se puede hacer una idea bastante real de cómo es la vivienda sin tener que salir de su casa, ya que el tour virtual permite moverse por las fotos y hacer zoom, así como poderse mover por los diferentes planos realizando un paseo completamente interactivo.

En lo que respecta al vendedor, un tour virtual permite tener la vivienda expuesta todos los días y a todas horas, lo que permite llegar a un mayor número de potenciales compradores y reducir el tiempo de venta. Asimismo, se evitan visitas innecesarias, ya que los compradores que realmente estén interesados en un inmueble serán aquellos que decidan realizar una visita física.

El tiempo no solo va haciendo mella en las personas sino que también los inmuebles se van deteriorando, sin embargo, no siempre estamos dispuestos ni contamos con un presupuesto suficiente como para realizar grandes reformas en casa. Por suerte, existe una alternativa a la reforma de toda la vida: las reformas secas.

En Finques Vallbona te explicamos cómo puedes cambiar tu inmueble sin obras gracias a las reformas secas.

Las reformas secas, tal y como indica su nombre, son trabajos y reformas que se realizan en una vivienda en las que no se utilizan elementos húmedos sino que los diferentes elementos se pueden clavar, pegar o encastrar, de manera que pueden montarse entre sí, evitando suciedad y escombros, así como pudiendo realizar las reformas en tiempos más reducidos.

Por lo general, suelen ser trabajos sencillos que incluso los propios dueños pueden llevar a cabo y que no necesitan tanta mano de obra.

La reforma seca se puede aplicar a muchas reformas, entre las que se incluyen cambios en suelos o fachadas, forjados o elementos de tabiquería.

Dentro de los materiales más utilizados para realizar reformas secas se incluyen:

• Las placas de yeso, lo que comúnmente se conoce como pladur, con las que se pueden realizar diferentes obras como: paredes, muretes o estanterías.
• Los paneles metálicos que pueden utilizarse para revestimientos sin retirar otros materiales.
• La madera que se utiliza para revestir techos, suelos y paredes.
• Los recubrimientos vinílicos, que son bastante sencillos de instalar, son muy limpios y evitan tener que levantar el suelo.
• La tarima flotante, que al igual que los recubrimientos vinílicos, también se pueden colocar encima del suelo existente.

Si lo que quieres es darle un nuevo aspecto a tu vivienda, acude a una empresa especializada y descubre si merece la pena realizar una reforma seca para mejorar el aspecto de tu hogar.

Con tantas subidas de precios de la electricidad, alcanzando máximos históricos, es necesario buscar ciertas alternativas para poder mantener nuestro hogar caliente frente a las temperaturas del invierno sin que se dispare la factura de la electricidad.

En Finques Vallbona te explicamos seis formas sostenibles de calentar tu vivienda en invierno

• Estufas de bioetanol y policombustible

La biomasa es una de las energías renovables más conocidas para utilizar con estufas. Si no podemos o no queremos tener chimenea en casa, este tipo de estufas son muy fáciles de colocar en la vivienda y funcionan con etanol, sin necesidad de expulsar residuos de humos y sin consumir electricidad ni gas.

El policombustible es algo parecido a las estufas de pellet y tampoco expulsan gases tóxicos. Aunque la inversión en estas estufas es superior, a la larga, al no necesitar electricidad ni gas suponen un ahorro en la factura.

• Chimeneas de bioetanol

Las chimeneas de bioetanol también funcionan de una forma muy parecida a las estufas que funcionan con este combustible y además, es una forma muy limpia de calentar la vivienda.

• Calderas renovables

Existe la posibilidad de utilizar calderas renovables con la energía aerotérmica que calientan el agua y generan calefacción en invierno y refrigeración en verano. Aunque este tipo de calderas son más caras que las convencionales, se amortiza la instalación en un plazo entre 5 y 12 años.

• Bombas de calor con energía geotérmica

La energía geotérmica se consigue instalando sondas que recogen calor que posteriormente son llevados a la bomba térmica a través de un vaporizador que consigue alcanzar una temperatura bastante alta y se transmite a través del suelo radiante.

• Cortinas térmicas

Una alternativa básica para poder aportar calor a una estancia es utilizar cortinas térmicas que consiguen aislar el frío de las puertas y ventanas por las que se puede escapar la energía y que junto con otros elementos que aíslen el del frío, consiguen mantener una buena temperatura en el interior de la vivienda.

• Calefacción por infrarrojos

Esta calefacción funciona con placas cerámicas que se instalan en la pared y que mediante la irradiación de rayos infrarrojos calientan la estancia, las ventajas son que no generan residuos, son fáciles de instalar y silenciosas.

Son muchos los propietarios que aprovechan un inmueble vacío para poder sacarle rentabilidad pero en ocasiones, surge la duda de si es mejor alquilarlo amueblado o sin amueblar.

Lo cierto, es que no hay una opción perfecta y elegir alquilar con o sin muebles dependerá del gusto personal y de ciertas circunstancias que conviene analizar.

En Finques Vallbona te explicamos cuáles son las ventajas y los inconvenientes tanto de alquilar con o sin muebles para que elijas la opción que mejor te convenga.

Alquilar una vivienda amueblada

Cuando se habla de una vivienda amueblada hay que tener claro que esto significa que el inquilino puede entrar directamente a vivir, por lo tanto, debe contar con cocina equipada y el mobiliario básico tanto en el salón como en las habitaciones.

Entre las ventajas de alquilar una vivienda amueblada se incluyen: poder cobrar rentas más altas y evitar que la vivienda esté vacía durante largos periodos de tiempo, ya que una vivienda amueblada permite mucha movilidad para mudarse por parte de los inquilinos.

Algunos inconvenientes de alquilar con muebles es mantener el mobiliario actualizado y en buen estado y contar con dinero para reponer en caso de desgaste o rotura.

El perfil de personas que alquilan una vivienda amueblada suelen ser aquellos que van a estar periodos cortos de tiempo, como estudiantes, personas que se desplazan por trabajo, etc.

Alquilar una vivienda sin muebles

Para empezar, alquilar una vivienda sin muebles lleva más tiempo que alquilar una vivienda amueblada, sin embargo, el perfil de este tipo de inquilino son personas solventes que van a estar durante un largo período de tiempo.

Las principales ventajas incluyen una mayor estabilidad con respecto al alquiler y no tener que preocuparse del mantenimiento de la vivienda, lo que redunda en menos gastos en reparaciones.

Los posibles inconvenientes son encontrar un inquilino en un espacio corto de tiempo, ya que la demanda de este tipo de inmueble es menor.